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文|中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

近日，網(wǎng)傳廣西南寧多個(gè)樓盤(pán)對外宣稱(chēng)住房按揭貸款年齡期限可延長(cháng)至80歲，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

根據最新消息，目前中信銀行南寧分行已于2月10日正式下發(fā)通知，將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調整至80歲。即便是年滿(mǎn)50周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸。

這件事的真相是什么？2月13日，新京報貝殼財經(jīng)記者致電南寧市多家銀行求證獲悉，目前，多家銀行并未接到通知。

針對貸款人最長(cháng)可貸到80周歲，銀行的風(fēng)險又該如何控制？的這一疑問(wèn)，有銀行工作人員表示，這是一款接力貸產(chǎn)品，顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。

他表示，我們對貸款申請人的資質(zhì)審核會(huì )比較嚴格，同時(shí)還要求指定其子女作為共同還款人，貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力，其子女就要承擔相應的還款義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，非常優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)才能獲批。

對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有影響，因為貸款最長(cháng)年限沒(méi)有變化。這樣月供就沒(méi)有什么影響。

對于部分中老年購房者來(lái)說(shuō)，可能降低月供壓力，延長(cháng)還款周期，有可能出現部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。

整體看，這個(gè)政策對市場(chǎng)影響不大。

合計不超過(guò)80年，也就是50歲依然可以貸款30年，對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，部分改善購房人群的確因為還款年限增加，而提高借款能力.

影響最大的是45-55歲人群，但這部分人群已經(jīng)不是主力購房人群。目前看，市場(chǎng)90%以上購房人群集中在70-80后。這一政策基本沒(méi)有影響。

相比較接近退休年紀能不能繼續貸款，購房者更關(guān)注利率折扣變化，和貸款年限的變化。

到底什么是接力貸？接力貸對誰(shuí)有影響？

所謂接力貸款是指當借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時(shí)，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買(mǎi)住房，所購住房歸一方或者各方共同所有。在該業(yè)務(wù)中，借款人與其成年子女作為共同借款人，子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。

首先，必須明確，在中國買(mǎi)房不論在銀行是不是幾代人共同抵押還貸，實(shí)際都是共同還貸！

所以嚴格來(lái)說(shuō)，對于全中國買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，都是接力貸，中國人買(mǎi)房和國外不一樣，中國人買(mǎi)房都是以家族形式購房，父母習慣會(huì )幫子女。

其次，什么人會(huì )用接力貸？

出現接力貸的原因是因為貸款人的還款能力或者還款時(shí)間不足，那么需要接力貸的原因基本都是因為還款人的年限不夠再還30年！

也就是說(shuō)，不論是接力貸還是普通按揭貸款，房貸的貸款上限都是30年，不存在貸款子子孫孫無(wú)窮盡的情況。

從市場(chǎng)交易實(shí)際情況看，用接力貸的一般都是子女購買(mǎi)第二套房，因為屬于改善需求，不能再享受首套房的低首付和低利率，借用了父母的名義。當然也有少部分是借用剛成年的子女，剛18歲，還未工作。

只要是正常工作的年輕人，根本不用接力貸，因為現在銀行機構對收入證明審核并不嚴苛。

簡(jiǎn)單的總結一下，使用接力貸的購房者基本都是因為改善。

接力貸與炒房什么關(guān)系？眾所周知，按揭貸款，特別是二套房貸款利率非常高，當下基本在6以上，而經(jīng)營(yíng)貸在3-4，所以最近幾年，炒房客用貸款的話(huà)，基本都會(huì )用經(jīng)營(yíng)貸，很少人會(huì )考慮用房貸按揭。用接力貸的基本都是真實(shí)的改善需求，因為嚴格的二套房貸政策，所以選擇了使用子女或者父母的首套房資格。很少會(huì )是炒房客，因為手續相對復雜，而且征信會(huì )有記錄。

第三，當下樓市并不熱，購房者相對理性。

對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是不是買(mǎi)房短期看政策，中期看政策，長(cháng)期還是看政策。大部分城市都屬于樓市低迷中，這種情況下，市場(chǎng)不存在炒房的氛圍，而接力貸等更多是因為銀行創(chuàng )新。

2022年來(lái)，全國樓市調控政策全面轉向，從政策效果上看，購房者置業(yè)信心尚未恢復，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。整體看，2022年開(kāi)年房地產(chǎn)調控政策相比之前延續了四季度政策方向，隨著(zhù)信貸政策的穩定，各地房地產(chǎn)穩樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內容是信貸首付降低、公積金政策寬松，人才補貼，購房補貼。從中央部委到地方省市，都在出臺發(fā)力穩定樓市的政策。從市場(chǎng)看，隨著(zhù)政策底部的出現，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。

簡(jiǎn)單的總結一下，房貸依然算是大行的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。而這種放寬的型號，對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定會(huì )給一部分人加杠桿的機會(huì )。背后也的確看出銀行對房地產(chǎn)的依賴(lài)。

貸款上限到80歲或者接力貸并不可怕，因為使用的都是改善需求，而且都是因為嚴格的二套房首付政策。真正可怕的是經(jīng)營(yíng)貸等購房，搶占了企業(yè)信貸資金。

編輯 陳莉 校對 陳荻雁