未來(lái)10年最好的投資是什么
根據2020第二季度人口吸引力指數顯示，深圳在TOP10的城市中，以16.886的人口吸引力指數高居榜首。
每年來(lái)深圳的外地人有45萬(wàn)以上，深圳的外地人口已經(jīng)達到850萬(wàn)，占總人口的65%，這樣就不難解釋深圳是一個(gè)名副其實(shí)的移民城市了。
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相信很多深漂都對『白石洲』這個(gè)地方并不陌生，因為它是無(wú)數打工人夢(mèng)開(kāi)始的地方。
隨著(zhù)時(shí)間的推移，白石洲村里的人越來(lái)越多，道路越來(lái)越窄，樓越來(lái)越高；密密麻麻的電線(xiàn)、和握手樓。曾經(jīng)有著(zhù)漂亮的白石頭、飄香的果園的小農村漸漸變得與周邊現代都市的繁華景象越來(lái)越不和諧，所以不得不淪入舊改的大潮之中。
在貼滿(mǎn)樓已清空，非請勿入的告示中，這個(gè)深圳市內規模最龐大的城中村逐漸消失。不久的將來(lái)，推土機將終結這里的記憶，舊改航母即將啟航，承載著(zhù)358萬(wàn)平城市綜合體駛來(lái)。
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1、2005年，深圳市和南山區政府開(kāi)展白石洲舊村改造研究，白石洲舊改正式拉開(kāi)序幕
2、2012年8月由南山區委區政府領(lǐng)導帶隊成立沙河五村城市更新領(lǐng)導小組
3、2013年10月，沙河五村北區范圍內完成業(yè)主更新意愿書(shū)簽署工作
4、2014年，白石洲舊改項目正式列入深圳城市更新名單
5、2016年6月，股份公司50萬(wàn)平方米集體用地完成確權
6、2016年12月，沙河五村更新項目專(zhuān)項計劃通過(guò)深圳規土委更新局業(yè)務(wù)會(huì )審查
7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新單元規劃（草案）正式公示
8、2017年年底，綠景白石洲城市更新辦公室成立
9、2018年12月，白石洲改造專(zhuān)項規劃已獲得市規土委正式批復，按照政策規定，專(zhuān)項規劃批復兩年內必須要完成簽約，清租收整、申報實(shí)施主體、房屋拆除等工作
10、 2019年3月 完成集體物業(yè)拆遷補償協(xié)議簽訂
11、 2019 年 5 月，最新個(gè)人物業(yè)確權已經(jīng)接近 90%
12、 2019 年 6 月，啟動(dòng)拆遷補償協(xié)議簽訂
13、 2020年10月，沙河工業(yè)區率先動(dòng)工開(kāi)拆
14、 2020年12月，新塘村和上下白石，簽約已經(jīng)達到相關(guān)要求。
15、 2021年1月，項目改造實(shí)施分期調整為分四期實(shí)施。將原規劃的一期拆分為一、二期實(shí)施，相應的原規劃二、三期調整為三、四期。舊改進(jìn)程提速
16、2021年3月，南山區城市更新和土地整備局公告綠景為項目實(shí)施主體
17、2021年7月，拿到施工許可證，白石洲一期正式開(kāi)建
這座年輕的城市，承載著(zhù)無(wú)數年輕人的夢(mèng)想。開(kāi)放、包容、獨立、自由、創(chuàng )新都是屬于深圳的標簽，那句來(lái)了就是深圳人從始至終充斥著(zhù)深圳的每個(gè)角落，五湖四海的人們來(lái)到這里都會(huì )覺(jué)得很親切。但同時(shí)深圳又是殘酷的，一線(xiàn)城市生活的壓力是每個(gè)人的 深漂一族不得不克服的困難。
深圳是個(gè)不相信眼淚，只相信汗水的地方。而每個(gè)來(lái)深圳追夢(mèng)的人最終都會(huì )面臨扎根這個(gè)問(wèn)題。但面臨堪比天價(jià)的房?jì)r(jià)，又有多少人能夠夢(mèng)想成真呢？
很多在深圳奮斗半輩子的人好不容易在郊區買(mǎi)了房，也算是在深圳扎了根。但工作通勤、下一代的學(xué)位、周?chē)h(huán)境、資源配置都是不得不考慮的事情。
白石洲這個(gè)版塊的舊改，可以說(shuō)是為每一個(gè)深圳人提供了一個(gè)捷徑。很多人在深圳攢了大半輩子的積蓄在地理位置相對沒(méi)那么好的地方購置了房產(chǎn)，而在這里你可能只需要60%就可以在南山寸土寸金的地方擁有一個(gè)家。
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什么是回遷房？
回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子；回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶(hù)用補償款購買(mǎi)商品房與普通人購買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購房者的身份是相同的。
約定項目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房后辦理出紅本商品房產(chǎn)權證。在這期間有部分村民由于自身情況會(huì )選擇出讓自身獲得的回遷面積，也叫指標房，拆遷房，舊改房。
回遷房的缺點(diǎn)
① 門(mén)檻高，購買(mǎi)回遷房無(wú)法按揭，需要一次性付清
② 時(shí)間周期會(huì )較長(cháng)一些，交房時(shí)間預計3-5年
③未拿到紅本前不可抵押、貸款
④拿房時(shí)間為開(kāi)發(fā)商拿到施工許可證48個(gè)月后可拿
回遷房的優(yōu)點(diǎn)
①價(jià)格低
比周?chē)唐贩康膬r(jià)格低40%左右，相當于商品房的首付就可購買(mǎi)
②交易有保障
跟開(kāi)發(fā)商簽約、各部門(mén)備案、交樓后即辦理‘不動(dòng)產(chǎn)權證’
③沒(méi)交房前每個(gè)月都有租金補助，交付后還有裝修補償或帶精裝交樓
④ 前期投資較小、后期增值空間較為可觀(guān)，回報高
⑤無(wú)稅費、同樣享有70年產(chǎn)權
開(kāi)發(fā)商承擔所有稅費、免費辦理房產(chǎn)證
⑥ 不限購、不限售
不占用購房名額且紅本到手后可直接出售，無(wú)需受深圳三年限售政策影響。
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回遷房怎么選擇？
首先需要關(guān)注的一定是回遷房的地理位置，以及它周?chē)亩址績(jì)r(jià)格。還有就是預算是否在自己的接受范圍之內，綜合考慮結合自身的情況再選擇。同時(shí)找一個(gè)靠譜的職業(yè)經(jīng)紀人，也是非常關(guān)鍵的！
目前深圳市內最大的舊改項目非白石洲莫屬。近一個(gè)月由萬(wàn)科已注資23億開(kāi)發(fā)商綠景（中國）地產(chǎn)用于投資白石洲舊改項目，目前白石洲項目一期土地使用權出讓金已提前支付完成。
綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司公告披露，白石洲城市更新項目一期工程建設推進(jìn)順利，目前正全力開(kāi)展地下工程施工， 下半年將進(jìn)入地上主體工程施工，明年可望進(jìn)入大規模預售。
對于白石洲回遷房有興趣的朋友歡迎隨時(shí)私信咨詢(xún)。
回遷房能不能買(mǎi)？
深圳的城中村一般都是位于市區的核心位置，雖然目前房地產(chǎn)業(yè)不景氣，但是在一線(xiàn)城市的核心地段，房源永遠是非常緊俏的。
在核心地段以周?chē)址?0%左右的價(jià)格擁有一套房產(chǎn)，完全可以稱(chēng)之為撿漏。
如今深圳的回遷房市場(chǎng)交易已發(fā)展較為成熟，一般憑借小開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是無(wú)法在深圳做舊改項目的，所以無(wú)需有開(kāi)發(fā)商跑路的顧慮。且現今簽約手續等早已正規合法，不存在業(yè)主反悔、產(chǎn)權糾紛等問(wèn)題，所以近來(lái)回遷房的成交量倍數一直在增長(cháng)。
購買(mǎi)回遷房是一種非常具有前瞻性的投資，但是因為需要全款購買(mǎi)所以門(mén)檻非常高，所以限制了很大一部分人群。但是從投資的長(cháng)遠角度來(lái)看，回遷房的回報率是非常高的，憑借早期入手的低價(jià)，到后期建成后價(jià)格所產(chǎn)生的的利潤差是非?？捎^(guān)的。
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白石洲的舊改回遷項目與隔壁大沖舊改項目對比來(lái)看
自2014年下半年，華潤大沖村舊村改造轉變?yōu)槿A潤城系列正式入市。短短十年不到的時(shí)間，大沖村從握手樓城中村搖身一變?yōu)辄S金樓盤(pán)，原住民也成為了手握回遷的千萬(wàn)富翁。而改造后的華潤城，幾乎具備了最好的配套，區域地處深圳中心地帶深南大道，有萬(wàn)象系高端商業(yè)萬(wàn)象天地加持，周邊毗鄰人才聚集的高新科技園，已然脫胎換骨 。
2014年作為大沖舊改首發(fā)的華潤城一期入市時(shí)，價(jià)格僅為4.5萬(wàn)元左右，而如今華潤城二手房成交價(jià)約為18萬(wàn)+，房?jì)r(jià)增幅達到了驚人的333%！華潤城目前的掛牌價(jià)則是已經(jīng)到了18-19萬(wàn)/㎡ ！
而早在18年6月白石洲的小產(chǎn)權房交易市價(jià)已達4.2萬(wàn)元／平，到2020年5月份 7.2萬(wàn)元/平，到2020年7月份 8.3萬(wàn)元/平，到2020年12月9.5萬(wàn)元/平。
按合同開(kāi)發(fā)商承諾6年內交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會(huì )是多少呢？
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以一期項目來(lái)看，白石洲一期規劃總體量分別為68.2萬(wàn)平方米、其中有一半體量為返遷房，另一半為可售貨值，參考周邊項目均價(jià)10-15萬(wàn)元/平方米，推測貨值將超過(guò)400億。
以此測算，明年達到預售條件后，綠景中國的回款將在300-400億，倘若以300億確認收入算，按照60%的毛利率和30%的凈利率，公司一期將獲得近100億的利潤，而截止2021年底，綠景中國收入僅為43.8億，盈利僅為13.4億，上百億的收入和利潤流入上市公司，這意味著(zhù)不論是規模還是盈利都將實(shí)現跨越式的增長(cháng)。業(yè)績(jì)的提升帶動(dòng)估值的修復，以目前公司僅約為60億港元的總市值和不到5倍的動(dòng)態(tài)市盈率來(lái)看，公司在資本市場(chǎng)后續估值提升的空間將尤為可觀(guān)。
考慮到當前不確定性市場(chǎng)環(huán)境下，資金更加追求企業(yè)的現金流創(chuàng )造能力，愿意為確定性買(mǎi)單，在此背景下，綠景中國的優(yōu)勢也將進(jìn)一步助力其獲得資本市場(chǎng)溢價(jià)。
總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是想在深圳扎根的深漂一族還是異地有資金考慮投資深圳房產(chǎn)的朋友，白石洲的舊改回遷項目還是非常值得投資的。目前白石洲舊改項目一期拆遷補償協(xié)議簽署工作已完成100%，而白石洲三期的單價(jià)是7-8萬(wàn)/㎡（2022.07月價(jià)格）未來(lái)價(jià)格也是持續上漲的狀態(tài)。
想要購買(mǎi)紅本商品房新房，家庭限購暫且不說(shuō)，在各種房產(chǎn)政策的出臺下，打新之路可謂是困難重重，中簽概率極低。通常購買(mǎi)的新房大多數都是期房，到拿到房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)證也要歷經(jīng)2-3年，并且還要受7.31政策限售三年，持有5年才能免稅。
但回遷房可以說(shuō)是避免了所有的顧慮，以較低的投入、較高的回報率，能夠在南山中心區能夠擁有一席之地完全是一種非常具有前瞻性的投資。