小區加裝電梯工作是近年來(lái)的社會(huì )熱點(diǎn)和民生重點(diǎn)，第十三屆全國人大一次會(huì )議和二次會(huì )議上，小區加裝電梯連續兩年被寫(xiě)入政府工作報告，可見(jiàn)國家對加快推進(jìn)小區加裝電梯工作十分重視，然而事實(shí)上這項工作的推進(jìn)并不順利。對于加裝電梯，高層業(yè)主是強烈要求，而低層業(yè)主則是堅決反對。反對的理由很簡(jiǎn)單，就是加裝外掛式電梯后必然對低層的采光、通風(fēng)、安靜產(chǎn)生嚴重影響，而且還會(huì )使低層物業(yè)價(jià)值降低。

對于這一爭議，高層業(yè)主們試圖從法律的角度尋求解決方案，今年1月1日《民法典》正式實(shí)施后，高層業(yè)主們認為在《民法典》278條里找到了法律依據。

《民法典》278條是這樣規定的：對于改建、重建建筑物及其附屬設施等事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，而并且應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。

根據以上法律規定，高層業(yè)主認為《民法典》278條賦予了業(yè)主通過(guò)少數服從多數的議事方式?jīng)Q定是否加裝電梯的權利。

對此，周律談?wù)剛€(gè)人看法。第一，《民法典》278條是否適用于加裝電梯？第二，如果加裝電梯事項采用少數服從多數的議事方式，需要考慮哪些事項。

第一個(gè)問(wèn)題，電梯屬于《民法典》278條中的附屬設施毋庸置疑，但是加裝電梯是否屬于改建、重建附屬設施事項呢？筆者認為加裝電梯不屬于改建或重建附屬設施事項，因為加裝電梯不同于改裝或重裝電梯，改裝或重裝電梯是指在原來(lái)就有電梯井和電梯的基礎上進(jìn)行改造或者重建，而加裝電梯是指在沒(méi)有電梯井的情況下另外安裝外掛式電梯。所以，《民法典》278條并不適用于加裝電梯而只能適用于改裝或重裝電梯。

第二個(gè)問(wèn)題，如果加裝電梯事項采用少數服從多數的議事方式表決，需要考慮哪些事項呢？

在具體實(shí)施中我們首先要考慮的是表決的內容，如果單單針對是否加裝電梯一事進(jìn)行表決，我相信絕大多數的中高樓層業(yè)主都會(huì )同意，但如果是對低樓層提出的補償方案和加裝費用的分攤方案進(jìn)行表決，中高樓層業(yè)主未必都會(huì )同意。其次，我們要考慮如果采用少數服從多數的議事方式是否可以損害他人合法權益的問(wèn)題。筆者認為，任何法律的適用都應該建立在不損害他人合法權益的基礎上，《民法典》278條的立法本意也絕不是授權高層業(yè)主可以通過(guò)多數決的方式去損害低層業(yè)主的合法權益。所以，不論是少數服從多數還是一致同意，對低層業(yè)主進(jìn)行充分足額的補償都是首先必須要解決的問(wèn)題。同時(shí)，《民法典》280條也進(jìn)一步規定，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

最后，筆者建議國家能制定出一套能夠讓低層業(yè)主得到充分足額補償的計算標準，按照該標準進(jìn)行補償后，在法律上視同低層業(yè)主的合法權益未受損害。在實(shí)踐中只要根據該法定標準對低層業(yè)主進(jìn)行了補償，業(yè)主們就可以合法的采用少數服從多數的議事方式對加裝電梯事項進(jìn)行表決并有權對表決結果進(jìn)行強制實(shí)施。

對于小區加裝電梯問(wèn)題的解決，你有好的方案或者不同的看法嗎？有的話(huà)就一起分享出來(lái)吧。