婁云林很忙。早在1月下旬，他的工作日程表就已經(jīng)排到春節后。
作為杭州航特物業(yè)服務(wù)評估監理有限公司的負責人，最近找他做物業(yè)第三方承接查驗的小區特別多。在他的辦公室里，有一塊承接查驗每周更新表，記者看到，自1月份以來(lái)，已經(jīng)有聞堰街道、春江悅茗、春和錢(qián)塘、信義坊、萬(wàn)家星城、武林壹號、名城公寓、尚景水岸、江南國際城等20多個(gè)小區委托查驗。
很多人可能對物業(yè)承接查驗有點(diǎn)陌生。其實(shí)，就像新房交付后業(yè)主都會(huì )找驗房師來(lái)給房子做一次體檢，物業(yè)承接查驗，則是業(yè)委會(huì )找第三方公司來(lái)給小區共用部位及共用設施設備做一次體檢。
1月27日下午，錢(qián)報記者跟著(zhù)婁云林，跑了三個(gè)正在做承接查驗的小區。
消防無(wú)小事——
樓頂水箱無(wú)水，噴淋泵無(wú)法自動(dòng)啟動(dòng)
我們去的第一站是位于錢(qián)江世紀城板塊的一個(gè)次新房小區。該小區交付將近2年，前不久剛剛成立了第一屆業(yè)委會(huì )。業(yè)委會(huì )上任后，第一件事就是聘請航特來(lái)給小區做一次全面體檢，摸清家底。
婁云林說(shuō)，這個(gè)小區的物業(yè)承接查驗已經(jīng)持續了好幾天。因為物業(yè)查驗的內容很多，包括物業(yè)資料、電梯、消防、智能化中控、給排水、公共部位、公共設施設備、綠化工程等多方面查驗，一天肯定是不夠的。
這天，該小區的重點(diǎn)查驗內容是消防。
我們首先來(lái)到小區微型消防站監控室，查看火災報警系統的集中報警器是否完備。監控室里，火災集中報警器各項按鈕、開(kāi)關(guān)工作正常，標識信號齊全，顯示器完好，打印機正常。
航特的消防查驗工程師毛師傅手里拿著(zhù)一根長(cháng)桿子狀的物件，毛師傅說(shuō)，這個(gè)杠子的正式名稱(chēng)叫煙槍?zhuān)怯脕?lái)測試火災報警系統探測器是否有效的。在4幢18層，毛師傅舉起煙槍?zhuān)聪聵尡陌粹o，只見(jiàn)槍頭上開(kāi)始散發(fā)出煙霧，槍頭碰觸到樓道頂部安裝的煙霧探頭，探頭開(kāi)始發(fā)出警報，這說(shuō)明這里的煙霧探頭是完好有效的。
隨后，我們來(lái)到4幢的樓頂檢查樓頂水箱。水箱很高，需要爬好幾道鋼梯才能上去。毛師傅身手敏捷，很快就上到了水箱頂部，這個(gè)水箱里沒(méi)有水！毛師傅大叫了一聲。樓頂水箱無(wú)水乃消防大忌，因為高層樓房發(fā)生火災，消防員往往需要就近用樓頂水箱里的水來(lái)救急。這個(gè)問(wèn)題很?chē)乐?，建議物業(yè)立即排查管網(wǎng)是否存在漏水情況，并及時(shí)補水。
在小區的消防泵房，也發(fā)現了一些比較嚴重的消防隱患。其中水池液位顯示器出現故障，水池水位不足；噴淋泵則處于手動(dòng)狀態(tài)，并且遠程無(wú)法啟動(dòng)，這意味著(zhù)發(fā)生緊急情況時(shí)，噴淋泵無(wú)法自動(dòng)遠程增壓，水出不來(lái)，也是個(gè)大隱患。
毛師傅和隨行的小區物業(yè)工程人員將消防查驗過(guò)程中的這些細節都仔細地拍了照片并記錄下來(lái)。這些都會(huì )在查驗結束后，形成一份詳實(shí)的查驗報告，交給業(yè)委會(huì )。
電梯查驗是個(gè)技術(shù)活——
查驗一臺電梯至少需要1小時(shí)
結束了第一個(gè)小區的消防查驗后，第二站，我們去的是城西文教區一個(gè)交付十多年的老小區郡楓華庭。
郡楓華庭去年剛剛換了物業(yè)。新老物業(yè)交接之前，新物業(yè)通常希望能聘請第三方做物業(yè)查驗，一旦發(fā)現了問(wèn)題，可以敦促老物業(yè)解決掉，新物業(yè)就可以在沒(méi)有歷史遺留包袱的情況下放心接手。
郡楓華庭這天的查驗重點(diǎn)是電梯。電梯各部件是否好壞，關(guān)系著(zhù)電梯是否正常安全運行，但是電梯查驗的部件很多，需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團隊來(lái)查驗監理。
電梯查驗工程師宋師傅將電梯設置到JX狀態(tài)，這是檢修兩字的首字母。當業(yè)主們看到電梯出現這個(gè)字眼，就知道該電梯暫時(shí)不能使用。宋師傅將電梯停在半層樓的位置，檢查抱閘系統、曳引機、機房、配電柜、轎廂、轎門(mén)、層門(mén)、底坑、運行功能、井道和轎頂傳感器等等。
婁云林說(shuō)，電梯查驗是物業(yè)承接查驗中技術(shù)門(mén)檻最高的一項內容，電梯查驗工程師通常需要有在特種設備檢測機構工作的經(jīng)歷，實(shí)際操作過(guò)電梯的安裝、維修、大修等不同階段的檢修檢測工作，這樣的技術(shù)人員，全杭州都不多。此外，因為查驗電梯需要爬上爬下，年紀太大的人體力吃不消，因此電梯查驗工程師必須還得是年富力強的人。
電梯查驗特別費時(shí)間，需要一層樓一層樓的停下來(lái)檢驗。婁云林說(shuō)，通常查驗一臺電梯至少花費1個(gè)多小時(shí)，而且查驗電梯必須選在非高峰時(shí)期，也就是上午9點(diǎn)鐘到下午4點(diǎn)鐘之間，因為4點(diǎn)后就會(huì )有很多業(yè)主陸續下班回家，電梯使用頻率就高了。如果一個(gè)小區規模較大，有近百臺電梯，那光電梯查驗這塊就至少要耗費一個(gè)多星期。
共用部分設施查驗——
外表光鮮的樓盤(pán)，內部工程可能很粗糙
從郡楓華庭出來(lái)后，我們直奔拱墅區申花板塊的一個(gè)次新盤(pán)。
這個(gè)小區也是業(yè)委會(huì )剛成立不久，目前業(yè)委會(huì )從物業(yè)手中拿到了物業(yè)資料，委托航特來(lái)做查驗。
因為是次新房，小區的外立面看上去整潔光鮮，但是在地下室查驗共用部位和共用設施設備時(shí)，查出了不少大問(wèn)題——
小區地下車(chē)庫入口的墻壁，有不少注漿修補的痕跡，這說(shuō)明這里墻壁曾經(jīng)存在滲水情況。來(lái)到地下車(chē)庫里面，過(guò)道地面出現了兩條長(cháng)達十多米的裂縫，雖然經(jīng)過(guò)后期修補，但是依然觸目驚心。而最讓人心有余悸的是地下車(chē)庫里有一個(gè)集水井的井蓋被放置在旁邊，沒(méi)有蓋上，如果有小孩在這里奔跑，一不小心掉下去就太危險了！至于集水井蓋為何被挪動(dòng)到旁邊，是因為清潔工人正在拖地，圖方便往集水井里倒水，這個(gè)操作太不規范了。
此外，地下車(chē)庫的不少車(chē)位設置在過(guò)道位置，這些通常都是非標車(chē)位，也就是開(kāi)發(fā)商在竣工報備的規劃設計圖紙之外，自行劃出來(lái)的車(chē)位。這些非標車(chē)位侵犯了全體業(yè)主的公共利益。
婁云林表示，這個(gè)小區的查驗很有代表性。首先，因為是次新房，這些公共部位查驗出來(lái)的工程質(zhì)量問(wèn)題還在開(kāi)發(fā)商的保修期內，因此開(kāi)發(fā)商有責任把這些問(wèn)題都徹底解決，省卻了后期業(yè)主們的奔波；其次，地下車(chē)庫查出來(lái)的非標車(chē)位，嚴格說(shuō)來(lái)其產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商當初以30~40萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格銷(xiāo)售，業(yè)委會(huì )可以起訴追討回這筆收入。
這也是物業(yè)承接查驗最大的意義，那就是讓業(yè)委會(huì )摸清家底，厘清共有資產(chǎn)，讓業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商在法律上界定清楚各自的責、權、利，避免因責任不清而導致后期糾紛，并確保設施設備的正常使用。
來(lái)源：錢(qián)江晚報·小時(shí)新聞?dòng)浾?徐叔競