本文知識點(diǎn)：

1、不同過(guò)戶(hù)方式的注意事項和稅費

2、二手房過(guò)戶(hù)注意事項

3、新房產(chǎn)權辦理注意事項

4、北京房產(chǎn)證查詢(xún)方法

一、不同過(guò)戶(hù)方式的注意事項

房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式有三種：繼承、贈與、買(mǎi)賣(mài)。

根據北京現行限購政策的要求，房產(chǎn)贈與中，受贈方必須具有購房資格才能接受贈與，在過(guò)戶(hù)登記完成后，獲贈房屋將計入受贈人擁有的房屋套數內。房屋繼承并沒(méi)有購房資質(zhì)的要求。

1、房產(chǎn)繼承

繼承過(guò)戶(hù)是指被繼承人死亡，繼承人攜帶相關(guān)證明到房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，也就是說(shuō)，該方式必須在被繼承人去世后才可以進(jìn)行。

直系親屬之間的過(guò)戶(hù),繼承的成本最低。繼承分為法定繼承和遺贈兩種，前者繼承房產(chǎn)不納入限購，但只能在第一順位繼承人（即配偶、父母和子女）之間進(jìn)行。此外，兩者所需繳納的費用也有所區別，房屋繼承稅費主要有：

（1）印花稅：按照0.05%征收

（2）契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅；對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%

（3）房產(chǎn)繼承中不存在遺產(chǎn)稅

（4）房產(chǎn)繼承中是不征收個(gè)人所得稅

2、房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將自己擁有的房產(chǎn)，無(wú)償轉讓給他人的一種民事法律行為。注意：受贈人需要具備購房資格。

1）房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與，不征收個(gè)人所得稅及增值稅的情況：

(1)房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(2)房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；

(3)房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2）直系親屬贈與稅費稅費：

（1）契稅：按照3%征收

（2）印花稅：：按照0.1%征收

3、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

房屋買(mǎi)賣(mài)是指通過(guò)市場(chǎng)交易的方式，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這種方式需按正常房屋買(mǎi)賣(mài)流程進(jìn)行，要繳納的稅費包括契稅、個(gè)稅等，不需要繳納增值稅及附加。

房屋買(mǎi)賣(mài)稅費

1、營(yíng)業(yè)稅：5.5%

2、契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

3、印花稅：0.1%買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%

4、個(gè)人所得稅：1%或房屋差價(jià)的20%。需注意，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅。

5、土地增值稅：1%（凡居住滿(mǎn)5 年或5 年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準，免予征收土地增值稅）

4、繼承與贈與后，房產(chǎn)再出讓

繼承房產(chǎn)再出讓?zhuān)豪^承人名下沒(méi)有房產(chǎn)的，再轉賣(mài)繼承房產(chǎn)，只要房產(chǎn)滿(mǎn)5年，不需交個(gè)稅，繼承過(guò)戶(hù)是最劃算的方式。繼承人名下有房產(chǎn)，再轉賣(mài)就需要繳納房產(chǎn)全值1%或差額20%的個(gè)稅。

贈予房產(chǎn)再出讓?zhuān)簜€(gè)稅只能按照轉讓受贈房屋收入減去原購買(mǎi)成本及相關(guān)費用的差額的20%征收。

5、房產(chǎn)傳承子女，再售房稅費大不同

如果房?jì)r(jià)變動(dòng)不大，繼承仍是比較劃算的方式。如果只能按差價(jià)20%交稅，且房?jì)r(jià)漲幅較大，買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)則更為劃算。

子女獲得房產(chǎn)的主要用途是長(cháng)期居住，建議通過(guò)贈予或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的方式則能夠在未來(lái)再次出售時(shí)省下一筆稅費。

二、二手房過(guò)戶(hù)注意事項

1.房子公正而不過(guò)戶(hù)無(wú)效

根據《民法典》的規定，房屋的產(chǎn)權是以登記為準，房屋交易即便辦理了公證，但還是以過(guò)戶(hù)為準。

2、逾期辦理過(guò)戶(hù)手續會(huì )引起糾紛

買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中，都存在毀約的可能。若買(mǎi)房想要購買(mǎi)某套房子，可以繳納大額定金，賣(mài)房想要違約時(shí)，需要雙倍賠償。

3、壓低交易價(jià)格

買(mǎi)賣(mài)雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達到少繳稅的目的。但是對于有意壓低成交價(jià)的做法違反了稅收政策，風(fēng)險較大；其次，從購房者角度來(lái)看，當此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的購買(mǎi)價(jià)將拉大買(mǎi)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

4、查看房屋產(chǎn)權

買(mǎi)方要對房子的產(chǎn)權進(jìn)行調查。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

5、約定交易流程

在合同中體現出房屋的付款時(shí)間和付款方式以及買(mǎi)方的收房時(shí)間，所有條款都要明確體現在合同之中，避免口頭承諾，畢竟口說(shuō)無(wú)憑，容易引起糾紛

6、明確合同責任

當雙方達成交易簽訂合同的時(shí)候，需要明確標明違約的責任，還有就是雙方需要增加附加的條款問(wèn)題，需要寫(xiě)清楚雙方的一個(gè)承擔及其賠償問(wèn)題。

三、新房產(chǎn)權辦理注意事項

1、簽訂委托協(xié)議

通?！顿彿亢贤分杏嘘P(guān)于委托開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外，很多開(kāi)發(fā)商還會(huì )要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證的委托書(shū)。

2、繳納房產(chǎn)證代辦費

購房人，入住的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì )要求繳納房產(chǎn)證代辦費。交錢(qián)之后，購房人一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收白條，那是沒(méi)有用的。

3、自己到相關(guān)部門(mén)繳納公共維修基金、契稅

作為很關(guān)鍵的一步，必須要繳納這兩項費用，因為這是辦理房產(chǎn)證的必須要用的文件。當然也要收好這兩筆款項的繳費憑證，這樣才能進(jìn)行下一步工作。繳納的方法，可以詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區的小區辦收取，部分城市已經(jīng)開(kāi)始由銀行代收公共維修基金。

4、按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證

開(kāi)發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后，申請辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。

如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》，一定要記住要找個(gè)機會(huì )仔細核對房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時(shí)要求更改，不然以后遇到有些問(wèn)題就會(huì )特別麻煩。

四、北京房產(chǎn)證查詢(xún)方法

1、網(wǎng)上查詢(xún)：

登記申請人還可通過(guò)市住建委網(wǎng)站房屋登記業(yè)務(wù)辦理進(jìn)度查詢(xún)功能查詢(xún)登記業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)進(jìn)展。便于購房人和金融機構確認房屋登記的辦理情況并啟動(dòng)交易尾款支付、抵押貸款發(fā)放等后續程序。

2、房管局查詢(xún)：

若要查詢(xún)的準確的個(gè)人房產(chǎn)證信息(包括：房屋所有人名稱(chēng)、產(chǎn)權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來(lái)源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個(gè)人身份證件及房產(chǎn)證到各區的房管局的檔案館或窗口查詢(xún)。

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以上內容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )綜合整理

具體政策以各地信息為準。