房?jì)r(jià)，往往代表著(zhù)城市和板塊的綜合實(shí)力，也往往能從中窺見(jiàn)不同城市和板塊之間的真實(shí)購買(mǎi)力。
此前，我們以二手房為參照物，發(fā)布了「上海134個(gè)板塊房?jì)r(jià)地圖」、「上海134個(gè)板塊次新房?jì)r(jià)格」以及「5年板塊價(jià)格漲跌幅」，讓大家看到上海二手房市場(chǎng)全新的板塊房?jì)r(jià)格局。
隨后，后臺很多朋友表示想看新房市場(chǎng)的房?jì)r(jià)地圖；今天，TA來(lái)了！
我們以2021年以來(lái)上海供應的全部公寓類(lèi)新房為參照物，制作了這一份2021年至今全市各板塊的新房房?jì)r(jià)地圖
PS：2021年至今，上海134個(gè)板塊中，共82個(gè)板塊有新房供應（供應總套數大于100套）
從價(jià)格表現上來(lái)看，這兩年的上海新房供應，在限價(jià)政策的影響下，整體價(jià)格還算是比較平穩。不過(guò)，分環(huán)線(xiàn)來(lái)看，可以看出價(jià)格梯隊有巨大差別。
我們可以很明顯看到，顏色深淺不一的紅色，從中心城區由深變淺向外擴散，哪里是高地、哪里是洼地，一目了然。
聚焦到外環(huán)內時(shí)，可以看到，象征著(zhù)房?jì)r(jià)最頂端的深紅色區域，浦西要明顯多于浦東。
浦西既有黃浦、老靜安、徐匯等純正的市中心，也有徐匯濱江、虹口北外灘等新興的濱江板塊；相比之下，浦東只有陸家嘴、前灘等板塊，處在全市的頂端。
灰色的色塊代表沒(méi)有供應量，我們可以看到，中心城區有很多板塊是0供應的，新房非常稀缺。
不過(guò)，在中低層價(jià)位段，浦東和浦西都有相當大的供應量。下面，一房一萬(wàn)為大家制作了不同價(jià)格段之間的板塊房?jì)r(jià)分布地圖：
12萬(wàn)/㎡以上
金字塔尖，絕大部分位于內環(huán)內，也是上海傳統市中心所在地。
至于內中環(huán)的徐匯濱江等新興板塊，頂層規劃、高強度開(kāi)發(fā)、強力資源導入，成為了這個(gè)上海城市中心地段的房?jì)r(jià)支撐。
市中心+沿江區域，占據了上海新房?jì)r(jià)格的絕對制高點(diǎn)。
原因也不外乎中心城區的地段價(jià)值更高，配套更加完善，占據著(zhù)更加優(yōu)越的城市資源。
由于內環(huán)以?xún)鹊暮勒a(chǎn)品，近兩年處在限價(jià)狀態(tài)，和周邊二手房普遍存在價(jià)差，導致市中心高價(jià)項目的打新現象，一度無(wú)法消除。
而從產(chǎn)品打造和買(mǎi)房人心態(tài)來(lái)看，市中心項目自住和扛跌性表現更好一度成為信仰，這也是為何豪宅成為了近年市場(chǎng)的一抹亮色。
10-12萬(wàn)/㎡
外環(huán)內，集中在內環(huán)和內中環(huán)。中環(huán)整體站上了10萬(wàn)/㎡。
總價(jià)1000萬(wàn)左右的三房，可選擇的面還是非常大的。
值得注意的兩個(gè)現象：首先是這個(gè)價(jià)位段一些新興熱點(diǎn)區域，普遍存在高積分現象。
其次，在全市整體房?jì)r(jià)表現平穩的背景下，內中環(huán)間卻增長(cháng)較高，近兩年漲幅較大。
主要原因，是隨著(zhù)上海城市開(kāi)發(fā)范圍逐步擴大，內中環(huán)間臨近中心城區的優(yōu)勢被放大，可以分流內環(huán)內的豪宅需求，區域價(jià)值愈發(fā)明顯。
8-10萬(wàn)/㎡
金虹橋，萬(wàn)里，金橋，一定程度上都可以看做內中環(huán)間中心置業(yè)區域的延伸，800-1000萬(wàn)左右級別買(mǎi)三房，可以在這些區域選擇。
還有吳涇，此前本是房?jì)r(jià)洼地，但因為擁有較強的產(chǎn)業(yè)和高校資源，可以為板塊快速導入人口。
再加上雙軌交、商業(yè)體等配套逐漸完善，城市界面正在更新，也讓吳涇的置業(yè)優(yōu)先級向前一躍。
不過(guò)，吳涇新房?jì)r(jià)格的形成，和特殊的供應結構有很大關(guān)系，環(huán)湖而建、依江而居的蘭香湖湖濱景觀(guān)大平層住宅蘭香湖壹號，推高了板塊的新房均價(jià)。
6-8萬(wàn)/㎡
競爭最為激烈的一個(gè)價(jià)格區間。上海新房競爭最激烈的紅海。
紅盤(pán)、頂流的板塊、觸發(fā)積分比較多的地段，基本上能囊括。
總價(jià)600-800萬(wàn)，在這些地段都可以買(mǎi)。
徐涇分數中等，60-65分比較穩，最高到了75分左右；周康分數偏低，分數差不多的還有顓橋和梅隴春申。如果分數偏高，70分左右打底，唐鎮、曹路、高行可以選擇。
從性?xún)r(jià)比的角度來(lái)講，北區整體價(jià)格還是比較便宜，比如寶山淞南，地處外環(huán)內，性?xún)r(jià)比較高。
外環(huán)外板塊開(kāi)始集中出現。浦東的唐鎮，背靠張江；閔行的前灣（華漕），依靠虹橋商務(wù)區；一東一西，兩者都能承載強勢產(chǎn)業(yè)片區的外溢人口，同時(shí)也能滿(mǎn)足本片區內老舊小區的改善置換需求。
5-6萬(wàn)/㎡
剛需客群重點(diǎn)關(guān)注的價(jià)位段?；旧腺I(mǎi)不到外環(huán)以?xún)?。主要的選擇在外郊環(huán)間。
寶山的優(yōu)勢凸顯出來(lái)了。
外環(huán)內，有寶山的上大、共康，還有浦東的外高橋可供選擇。
相似的單價(jià)，你會(huì )選擇外環(huán)內的地段，還是去外環(huán)外，去選擇嘉定的南翔和江橋，這兩個(gè)可以被虹橋輻射的板塊？
趙巷是大虹橋二梯隊；在大虹橋選房，600萬(wàn)級有徐涇和華漕，500萬(wàn)級可選趙巷。
浦江有個(gè)小板塊是個(gè)例外，就是浦錦，在大浦江的整體均價(jià)中，屬于價(jià)格被低估的。
趙巷、上大、共康、浦江、江橋等板塊，會(huì )對分數有一定要求。同樣的預算，不同的分數，可以找到適合自己的方向和板塊。
4-5萬(wàn)/㎡
五大新城開(kāi)始成為主力，區域也拓展到了郊環(huán)外。
這個(gè)檔次的板塊，有地鐵線(xiàn)，且站點(diǎn)靠近項目的周邊，是至關(guān)重要的價(jià)值點(diǎn)。
值得一提的是泗涇、九亭，地處外郊環(huán)，獨立于松江新城的核心地段。
隨著(zhù)城市的擴張，泗涇、九亭因為更靠近市區，從此前邊角料地帶，成為吸引市區外溢客群進(jìn)駐的價(jià)格洼地。不過(guò)，泗涇需要更多的規劃落地。
浦東可選擇面比較小，圍繞著(zhù)地鐵站點(diǎn)的有效供應不多。
3-4萬(wàn)/㎡
300萬(wàn)總價(jià)上車(chē)之選。朱家角、南橋、羅涇、安亭汽車(chē)城等，都是不錯的選擇。
臨港新城姍姍來(lái)遲。笑傲全市的重量級規劃加身，臨港新城趁著(zhù)政策東風(fēng)出讓了大片土地，成為這個(gè)價(jià)位段供應量和成交量的一大主角。
3萬(wàn)/㎡以下
在我們統計的所有82個(gè)板塊當中，3萬(wàn)/㎡以下的有11個(gè)?；咎幵诮辑h(huán)外。
如果你是總價(jià)200多萬(wàn)級的新上海人和剛需客群，這些區域可以成為你的選擇。
當然了，如果你真的要在這些區域買(mǎi)房，一定要考慮自己的生活和工作半徑，兩者之間要有合適的通勤距離。
總結
新房買(mǎi)規劃，二手房買(mǎi)配套。
和二手房的房?jì)r(jià)地圖相比，今天我們統計的新房房?jì)r(jià)地圖，有一個(gè)很大的不同，就是極少出現跳躍。
也就是說(shuō)，基本是從市中心向外圍遞減，極少有房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)差別很大的情況，房?jì)r(jià)，成為了所在板塊現狀、規劃能級和未來(lái)前景的直觀(guān)體現。
對于購房者來(lái)講，了解不同板塊的房?jì)r(jià)梯度，能夠更好地確定板塊和置業(yè)策略。
希望對大家有所助益！