本文首發(fā)于新浪北京房產(chǎn)
最近，有2個(gè)消息讓買(mǎi)房人十分焦慮。
一是二手房?jì)r(jià)上漲。70城數據顯示，1月至今，北京二手房成交價(jià)同比上漲約10%，成交量也在攀升。
二是二手房停貸。據媒體報道，武漢、杭州、重慶等地已開(kāi)始出現二手房停貸現象。但據了解，目前北京二手房放貸正常，無(wú)需擔心。
不過(guò)，小K實(shí)地走訪(fǎng)豐臺、海淀、東城、朝陽(yáng)多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀門(mén)店以及交易大廳發(fā)現，北京多區域二手房?jì)r(jià)格的確出現不同程度的上漲，二手房市場(chǎng)呈現成交速度加快、議價(jià)空間變小、部分房源掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格等特征。
20天跳價(jià)30萬(wàn)北京部分二手房報價(jià)虛高
都市馨園的房子從上個(gè)月成交了一套，當時(shí)是545萬(wàn)，上周又成交一套，575萬(wàn)，才20多天。中原地產(chǎn)經(jīng)紀人小左在帶看過(guò)程中介紹到。
作為佛系學(xué)區供應商，東城的二手房?jì)r(jià)格一直相對穩定，但最近也開(kāi)始出現了上漲苗頭。
都市馨園在東城區崇文門(mén)，附近有5號線(xiàn)、2號線(xiàn)，戶(hù)型從53平方米的—居室到120平方米的躍層不等，是2003年的房子。根據安居客數據，都市馨園6月二手房掛牌均價(jià)118119 元/m2，環(huán)比上月上漲 0.33% ，而崇文門(mén)板塊均價(jià)為106318元/m2，環(huán)比上月上漲4.58% 。
數據來(lái)源：安居客
也就是說(shuō)最近一個(gè)月以來(lái)，該小區均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了片區均價(jià)，而且片區房?jì)r(jià)的確漲了不少。
負責該小區二手房市場(chǎng)的房屋經(jīng)紀人小左向小K透露，最近房源很少，很多客戶(hù)想買(mǎi)，幾乎沒(méi)有合適的?？赡苁强吹狡渌麡I(yè)主成交價(jià)格，心態(tài)有點(diǎn)變化，最近業(yè)主都不怎么誠心賣(mài)房。
價(jià)格虛高不止出現在這個(gè)小區，同區域的新怡家園也是惜售明顯。不過(guò)，6月29日東城1911也落地了（1911之后的全部進(jìn)入搖號池，沒(méi)有權重，全憑運氣），不知道會(huì )不會(huì )給這波漲價(jià)降降溫，畢竟真多校之后，教育資源就徹底與房子解綁了 。
此外，受地鐵19號線(xiàn)開(kāi)通在即影響，草橋區域的二手房也開(kāi)始有了價(jià)格虛高的苗頭。
1個(gè)月成交40套 換房需求旺成交速度變快
最近換房需求很多，許多業(yè)主著(zhù)急賣(mài)掉豐臺的房子去買(mǎi)西城學(xué)區房。
該區域資深房屋經(jīng)紀人魏威告訴小K，最近1個(gè)月僅中海御鑫閣單月就可以成交40余套開(kāi)間和幾套2居。
他表示，5月之后，最近半年豐臺科技園的二手房成交的確很多，而且速度很快。
剛上的房源不到半小時(shí)就被客戶(hù)報備了
在詢(xún)問(wèn)過(guò)程中，小K還遇到一位來(lái)咨詢(xún)掛牌價(jià)的業(yè)主。由于今年房源成交量逐步上漲，業(yè)主預期變高。每天店里光詢(xún)問(wèn)掛牌情況的就能占到三分之一，議價(jià)空間也幾乎沒(méi)有，最多1-2萬(wàn)。
中海御鑫閣里自住的非常少 基本都是租客
中海御鑫閣比較特殊，房源主要以1居的開(kāi)間以及小2居為主，一居的業(yè)主多為投資，因此社區里大部分都是租戶(hù)，自住的非常少。
小區的開(kāi)間戶(hù)型
而手持二居的業(yè)主現在多為換房需求。大部分業(yè)主都是在籌劃置換，業(yè)主給出的掛牌價(jià)格都很實(shí)在，上下浮動(dòng)不會(huì )超過(guò)10萬(wàn)，所以成交很快。魏威說(shuō)。
除此之外，北京方向、萬(wàn)科藍藍沁家園兩個(gè)小區目前在售的房源也很緊俏，就連未滿(mǎn)五年的京投銀泰萬(wàn)科西華府也開(kāi)始有成交，很多房源帶看量都很可觀(guān)。
海淀二手房另一面 無(wú)強學(xué)區的小區也在慢慢漲
國興家園、三河里9號院所在的紫竹院，是海淀不太緊俏的片區。小K實(shí)地探訪(fǎng)這兩小區，發(fā)現過(guò)去這幾個(gè)月，價(jià)格也在持續上漲。
只能說(shuō)今年漲的比較平緩。21世紀不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀人小劉坦言。
去年因為疫情，小區成交幾乎為0，但自從疫情階段過(guò)去，小區成交開(kāi)始恢復。去年國興家園均價(jià)在8萬(wàn)上下，如今已經(jīng)11萬(wàn)了，雖然成交不算頻繁，但價(jià)格還是起來(lái)了。
這是海淀二手房的另一個(gè)側面。
通過(guò)實(shí)探，小K發(fā)現7月執行的1911對海淀二手房影響幾乎為零。
都覺(jué)得這個(gè)政策應該會(huì )壓一壓價(jià)格，但其實(shí)真的沒(méi)有什么變化，只不過(guò)沒(méi)人再提學(xué)區了。中介小劉如是說(shuō)。
成交量大 代辦過(guò)戶(hù)黃牛再現
9點(diǎn)正式開(kāi)始辦理 但每天8.30都會(huì )開(kāi)出幾個(gè)窗口提前辦理
今年確實(shí)消化得比較快，其實(shí)年前成交量就還可以，但這兩個(gè)月二手房市場(chǎng)達到一個(gè)峰值，客戶(hù)量很大，最近過(guò)戶(hù)大廳每天客戶(hù)量都在3000上下。在朝陽(yáng)過(guò)戶(hù)大廳旁的從事二手房交易的房屋經(jīng)紀人小王告訴小K。
過(guò)戶(hù)大廳8：30-9: 00客流量幾乎翻倍
曾幾何時(shí)，在過(guò)戶(hù)大廳賣(mài)號的黃牛換了個(gè)身份又出現了，在過(guò)戶(hù)大廳取號窗口旁，小K發(fā)現有幾個(gè)大哥做起了代辦過(guò)戶(hù)的生意。
11萬(wàn)套！上半年網(wǎng)簽量創(chuàng )五年新高
6月30日北京存量住宅網(wǎng)簽1771套，這是繼2018年9月14日以來(lái)的第二個(gè)單日網(wǎng)簽峰值（2018年9月14日二手住宅網(wǎng)簽2251套），至此2021年上半年正式告一段落。
據住建委數據顯示，2021年上半年北京二手住宅共計網(wǎng)簽110182套，與去年上半年的66626套相比，增加43556套，同比漲65.4%。
粗略計算，2021年上半年月均成交套數約1.83萬(wàn)套，北京二手房市場(chǎng)熱度一般以每月1.5萬(wàn)套的成交量為指征。也就是說(shuō)，這半年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)需求相對旺盛，特別是3月份，月度成交套數最高，近2.22萬(wàn)套。
數據來(lái)源：北京住建委 ，特別鳴謝：樂(lè )居二手房
此外，值得注意的是，今年上半年二手房網(wǎng)簽量創(chuàng )下近五年新高。
二手房的價(jià)格，是市場(chǎng)供需最真實(shí)的體現。需求多，價(jià)格就漲，漲一波，需求穩定，又會(huì )降下來(lái)。
從2018年限競房入市以來(lái)，北京的二手房就長(cháng)期處于谷底，如今有所回升，也是市場(chǎng)大勢。
在這樣的市場(chǎng)中，大家穩住心態(tài)，理清需求，準備好現金，隨時(shí)準備入場(chǎng)即可。不必盲目追漲，也不要過(guò)分樂(lè )觀(guān)期盼房?jì)r(jià)有大幅波動(dòng)。穩字當頭，上車(chē)宜早。
【購房資訊輕松享，快來(lái)關(guān)注樂(lè )居網(wǎng)】
文章來(lái)源:樂(lè )居買(mǎi)房
優(yōu)質(zhì)內容推薦
超11萬(wàn)套！上半年北京二手房網(wǎng)簽創(chuàng )五年新高！你買(mǎi)了嗎？北京11個(gè)待開(kāi)新房盤(pán)點(diǎn)，最小面積58平，有樣板間10467.11億！2021年22城第一輪集中土拍收官