武漢2022年商品住宅成交量1093萬(wàn)方，跟我去年中7月份預估的一樣，在1100萬(wàn)方左右。
成交量的下滑確實(shí)很?chē)乐?，已?jīng)跌回2012年之前的年化水平，主要是這次去杠桿的力度太猛，好多開(kāi)發(fā)商的現金流極度緊張，再疊加上疫情的影響。按照之前的邏輯，中國房地產(chǎn)的需求在2021年到達頂峰，商品房未來(lái)的一個(gè)天花板可能就是17.9億平，棚改貨幣化那股力量釋放的需求在2019年基本殆盡，2020年由于疫情的因素，寬松貨幣化政策流出的經(jīng)營(yíng)貸又釋放了部分需求。如果沒(méi)有去杠桿的力量，我猜測未來(lái)五年的需求也會(huì )向2015年之前回歸，但是這次的去杠桿和疫情一下子讓成交量回到解放前，隨著(zhù)疫情的放開(kāi)，經(jīng)濟好轉，我相信成交量會(huì )往上回調一點(diǎn)，疫情放開(kāi)后中國GDP的增速可能從去年的3%漲到4%，我想武漢的商品住宅成交量繼續向1400萬(wàn)方的方向回歸。
2022年商品住宅單價(jià)從16649元每平降到了16037元每平，只降了點(diǎn)點(diǎn)，與大家印象中的市場(chǎng)有些沖突，大家知道去年確實(shí)有些板塊降幅很大的，光谷東熱門(mén)二手房樓盤(pán)基本價(jià)格回到2018，2019年的水平，把這幾年的升值全給跌回去了，陽(yáng)邏，盤(pán)龍城還有一些偏遠地區的樓盤(pán)已跌的資不抵債，開(kāi)發(fā)商的日子都不好過(guò)，好多都在以?xún)r(jià)換量，怎么武漢的均價(jià)還沒(méi)怎么下降？那些跌幅很大的項目，在多大程度上影響了均價(jià)？它們主要在哪些板塊？
我拉了21年所有的項目和22年所有的項目對比了下：
22年單價(jià)跌幅超過(guò)2000元每平的項目54個(gè)項目（剔除年均20套以下的項目），21年成交量181萬(wàn)方，成交金額351億，22年成交量183萬(wàn)方成交金額289億，單價(jià)從19447元每平到15824元每平。
單價(jià)漲幅超2000元每平且總價(jià)增量為正的項目有58個(gè)，成交情況是從2021年的112萬(wàn)方261億到2022年58萬(wàn)方175億，單價(jià)從23304元每平漲到30172元每平。
下滑行情下市場(chǎng)繼續分化，并不是所有的項目都在降，仍然是有降有升。
從板塊層面上來(lái)看，22年成交量排在前5的是吳家山，盤(pán)龍城，陽(yáng)邏，四新，古田；吳家山板塊以90萬(wàn)方的銷(xiāo)量排在第一，吳家山，盤(pán)龍城板塊近幾年一直是排在武漢前5的板塊，21年銷(xiāo)量在80-100萬(wàn)方之間，今年排在前5的黃家湖，光谷東，白沙洲跌出了前5。
吳家山板塊仍然是沖量的代表，主要是以?xún)r(jià)換量，單價(jià)下降了1864元每平，排在武漢板塊下降幅度第6，像新城桃李郡，保利悅公館，華發(fā)悅秀悅館，東原印未來(lái)等，都是降幅超過(guò)2000元每平以?xún)r(jià)換量的典型代表?；疽彩莿傂杩蛻?hù)。
陽(yáng)邏板塊今年排到前五，也是典型的以?xún)r(jià)換量的，板塊均價(jià)跌了1233元每平，去年好多樓盤(pán)的價(jià)格都跌回了2017年的水平，買(mǎi)在高位的客戶(hù)基本已資不抵債，像萬(wàn)達文旅城，萬(wàn)達御江分別跌了2182，3034，基本到6000多的單價(jià)，這兩個(gè)是陽(yáng)邏板塊的天花板項目，其它的項目要想有量的話(huà)，基本都要割肉。
四新國博板塊的基本量一直都可以，去年排到前5，主要是12月份比較猛，受益于政策的調整，房交會(huì )優(yōu)惠補貼，二環(huán)外的解除限購，首付從3成降到2成，對于剛需客戶(hù)的影很大，四新本來(lái)就是剛需的熱門(mén)板塊，以前26萬(wàn)的首付只能買(mǎi)三環(huán)外遠一些板塊，在吳家山只能買(mǎi)個(gè)90多平的小三居，現在首付2成直接可以買(mǎi)二三環(huán)之間，政策直接把三環(huán)外的需求吸引到二三環(huán)間，對于剛需客戶(hù)來(lái)講，首付更敏感，月供增加一點(diǎn)也沒(méi)有關(guān)系，再加上房交會(huì )的優(yōu)惠補貼刺激，觀(guān)望的剛需客戶(hù)直接出手了。像城投融創(chuàng )國博城是典型的代表，12月份賣(mài)了500多套，一個(gè)月銷(xiāo)量占到之前11個(gè)月銷(xiāo)量的58%。四新板塊是二三環(huán)間市場(chǎng)下滑政策的受益者，消化了部分觀(guān)望需求，吸引了三環(huán)外的需求，也承接了部分曾經(jīng)的階級兄弟白沙洲板的部分需求，目前四新比白沙洲均價(jià)低2000，這種價(jià)格落差也是同樣身為剛需板塊的四新價(jià)格降幅沒(méi)那么大的原因。
還有一個(gè)重要的板塊必須要提一下，光谷中心城板塊，這個(gè)板塊一直是武漢投資客戶(hù)的熱門(mén)板塊，前幾年的量一直排在武漢前面，去年的銷(xiāo)量下滑的厲害，從86萬(wàn)方下降到了31萬(wàn)方，下滑了64%，18，19年時(shí)光谷東板塊的均價(jià)在18000-19000元每平，后來(lái)吸引了武漢大批投資者，2021年上半年武漢有一波行情，上半年的銷(xiāo)量就沖到了1153萬(wàn)方，光谷東都是武漢領(lǐng)漲的板塊，房?jì)r(jià)天花板一度沖到3萬(wàn)，當時(shí)市場(chǎng)上就有聲音，光谷東的價(jià)值支撐不了3萬(wàn)的房?jì)r(jià)，光谷正中心的典型熱門(mén)樓盤(pán)保利時(shí)代的價(jià)格天花板在4萬(wàn)左右徘徊。21年10月隨著(zhù)去杠桿的傳導，板塊的二手房?jì)r(jià)格下滑的很厲害，基本把19年后這波行情的漲幅跌沒(méi)了，這也是光谷東板塊的量下滑嚴重的原因。周邊熱門(mén)的次新房?jì)r(jià)格有1.6-1.8萬(wàn)元每平的，整個(gè)板塊的價(jià)格基本降到真正剛需客戶(hù)能夠承擔的水平。