一個(gè)多月的沉寂，城市終于恢復了生氣。

地鐵上的人多了，路上的車(chē)開(kāi)始堵了，北龍湖散步的人多了，售樓部看房的也不少……

這兩天，中原樓市團隊也實(shí)地探了不少樓盤(pán)。

這是目前樓市主要呈現的幾個(gè)現狀：

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1、售樓部到訪(fǎng)并沒(méi)有如想象中的那么差。

2、受疫情影響，針對現在購房的客戶(hù)多多少少還是有優(yōu)惠。不過(guò)，此前嚴格執行備案價(jià)銷(xiāo)售的區域，優(yōu)惠力度很小，基本無(wú)優(yōu)惠。比如白沙，這主要是經(jīng)過(guò)兩年多的調控，市場(chǎng)定價(jià)基本合理，價(jià)格已經(jīng)在底部。

3、遠郊樓盤(pán)挺受歡迎，以往遠郊樓盤(pán)由于距離遠配套少，不少人在選擇時(shí)會(huì )有遲疑，現在，不少人認識到了低密宜居的重要性，遠郊樓盤(pán)看房的人并沒(méi)減少，比如永威上和府、建業(yè)新筑。

在探盤(pán)的過(guò)程中，我們也注意到，受疫情的影響購房需求被客觀(guān)制約，但并不表示壓抑近兩個(gè)月的購房需求不會(huì )在接下來(lái)爆發(fā)。

會(huì )爆發(fā)的需求有兩種，一是硬性剛需，必須買(mǎi)房的；二是，置換優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的改善需求，疫情下，不少人對房子有了新的認知，在接下來(lái)的買(mǎi)房過(guò)程中，對健康、低密宜居、好物業(yè)將更加關(guān)注。

而伴隨著(zhù)購房需求爆發(fā)的，還有即將入市項目的爆發(fā)，據不完全統計接下來(lái)鄭州將有64個(gè)新盤(pán)即將入市。本文我們會(huì )分區域逐一進(jìn)行分析，不過(guò)篇幅有限，不能做到面面俱到，但有購房需求的話(huà)，可以聯(lián)系我們，我們會(huì )為您提供專(zhuān)業(yè)的購房建議。

鄭東新區

北龍湖

這個(gè)區域已經(jīng)成為深入人心的富豪區，不僅是鄭州的北龍湖也是河南的北龍湖，隨著(zhù)這幾年的發(fā)展，龍湖南岸地塊已經(jīng)基本進(jìn)入尾盤(pán)階段。從去年12月份，龍湖北岸地塊開(kāi)始進(jìn)入土拍市場(chǎng)，按照市場(chǎng)的推廣節奏來(lái)看，今年或許將會(huì )面市。從指標來(lái)看，北岸一些指標不如南岸，城市界面也不如北岸，未來(lái)區域整體定價(jià)或維持在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)左右，將開(kāi)啟鄭州改善新篇章，很好的彌補了鄭州改善斷層，為更多的改善需求提供北龍湖的一席之地！

盡管有劣勢，但北岸優(yōu)于南岸的是大配套，而且是優(yōu)質(zhì)性的大配套、龍湖北里、清華附中、龍湖國際會(huì )議中心、龍湖新天地、龍湖六星級酒店群等都在北岸，這些對龍湖北岸的價(jià)值凸顯起著(zhù)至關(guān)重要的作用。

而且近期有媒體報道，北龍湖北岸將建全球人才創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)園·中原科技城項目，這次的修規直接導致的后果是北岸因用地性質(zhì)改變將減少38塊優(yōu)質(zhì)的洋房用地，這就意味著(zhù)未來(lái)北龍湖的住宅項目將更加稀缺。

金茂14號地

2019年12月20日，北龍湖南岸14號地開(kāi)拍， 正商、正弘、金茂、華潤、中海、綠城、平安、華發(fā)、保利九大全國知名房企爭相競拍，經(jīng)過(guò)激烈競價(jià)，最終金茂地產(chǎn)得手摘得。

北龍湖南岸最后一塊優(yōu)質(zhì)地塊——14號地塊，作為金茂品牌落地鄭州的第二個(gè)項目，雙地鐵+地塊周邊較多的優(yōu)質(zhì)教育資源，價(jià)值屬性的疊加，揭示了，金茂即將打造北龍湖又一座高端品質(zhì)項目。

綠城11號地

該項目是純正的綠城自建項目，去年開(kāi)始綠城動(dòng)作頻頻，在濱河國際新城拿地開(kāi)發(fā)綠城明月濱河項目，同年底進(jìn)軍北龍湖，成功拿下北龍湖北岸11號地。

該地塊所在位置是南錄莊街北、龍湖中環(huán)東路東，位置還可以，緊鄰的是龍湖湖尾部分，有著(zhù)大面積的市政綠化配套，對于項目來(lái)說(shuō)，也大大提高了居住舒適度。

作為地產(chǎn)界的情懷代言，市場(chǎng)上一直有這樣一個(gè)聲音，北龍湖應該有綠城的一席之地，如今有著(zhù)豐富高端項目操盤(pán)經(jīng)驗的綠城終于落子北龍湖，期待曾在鄭東新區傳統豪宅區留下經(jīng)典之作——綠城百合的綠城，未來(lái)再為鄭州留下一個(gè)經(jīng)典。

中海13號地

中海在北龍湖的第二個(gè)項目，不同于中海玖園的純洋房設計，從指標來(lái)看，容積率大于1.1，小于2.5，產(chǎn)品規劃很可能是高低配的模式。從位置來(lái)看，項目?jì)?yōu)勢是緊鄰在建的地鐵4號線(xiàn)和規劃中的6號線(xiàn)，項目北邊是魏河，南側是清華附中1啟迪鄭東科技城，在往南就是北龍湖，步行可達；劣勢是周邊有安置區。此外，最后成交樓面價(jià)145743元/㎡，成品交付，預計未來(lái)售價(jià)將在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡之間。

正商豊華上境

正商北龍湖的第五個(gè)上境作品，朝陽(yáng)路與東運河交會(huì )處，西鄰770畝東運河體育公園、東側臨近鄭大一附院，和正商瓏水上境隔路相望，產(chǎn)品規劃也差不多，主打146㎡三房和173㎡四房，目前正在排號中，即將限價(jià)首開(kāi)，也就是3.2萬(wàn)/㎡，這對于房?jì)r(jià)4萬(wàn)+的北龍湖來(lái)說(shuō)，小面積低總價(jià)降低入住門(mén)檻。

白沙

這個(gè)區域有人質(zhì)疑有人看好，但如果你現在想去這個(gè)區域買(mǎi)房，尤其是住宅，那不好意思，你沒(méi)有多少可選了，因為這個(gè)區域基本無(wú)房銷(xiāo)售了，后續土地儲備也不多了。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，區域住宅越來(lái)越少，公寓產(chǎn)品增多，競爭壓力較大。

漢德如意府

丹尼斯在白沙象湖邊開(kāi)發(fā)的一個(gè)綜合體項目。地址鄭開(kāi)大道永順路東南角，周邊是白沙最早開(kāi)發(fā)的板塊，居住氛圍已經(jīng)相對成熟，偉業(yè)國際、雅居樂(lè )國際花園、上東城、南熙福邸、天一建苑小區、恒通新城、水木年華等小區已經(jīng)交房入住多年，此外還有河南地礦、河南建設大廈、中原保險大廈、中原銀行等政府機關(guān)、金融機構落戶(hù)，以及河南師范大學(xué)新聯(lián)學(xué)院、鄭州幼兒師范高等專(zhuān)科學(xué)校、河南財經(jīng)金融學(xué)院等大學(xué)。

正在做外立面的漢德如意府

產(chǎn)品規劃上，約90-200㎡的住宅，約50-100㎡的商務(wù)辦公，自帶丹尼斯百貨商業(yè)配套。這是丹尼斯首次開(kāi)發(fā)的項目，為了打好第一槍?zhuān)椖繉⒁袁F房交付，目前正在做外立面，預計4月開(kāi)盤(pán)，2021年年初交房。

東望云朗

美景東望在白沙堪稱(chēng)神盤(pán)，從最早期的別墅、到后來(lái)的洋房、再到后來(lái)精裝高層，屢次開(kāi)盤(pán)屢次清盤(pán)，逆市的情況也熱銷(xiāo)不斷，尤其是限制備案價(jià)12000元/㎡的時(shí)候，房源全靠搶。

現在的東望云朗項目是美景在美景東望附近開(kāi)發(fā)的31-50㎡的loft社群。

與其他同類(lèi)產(chǎn)品不同的是，項目的戶(hù)型有所創(chuàng )新，基本都做到了臥室和客廳的雙面寬大開(kāi)間布局，這在公寓產(chǎn)品中很少見(jiàn)，對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，尤其是自住的絕對是一大吸引力。

綠博組團

康橋悅溪園

項目位于新城大道與人文路交匯，總占地130多畝，2.5的容積率，分兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，打造的是小而美的精致小區。

首期產(chǎn)品設計不錯，景觀(guān)上，康橋園系產(chǎn)品，重園林設計；戶(hù)型上，10棟17-18層的小高層，89到170㎡，公建立面、大陽(yáng)臺、大面寬，層高3.1米多，主打改善產(chǎn)品。

康橋悅溪園營(yíng)銷(xiāo)中心

目前周邊配套待完善，周邊在建的項目有永威上和郡、名門(mén)翠園、遠洋萬(wàn)和四季，原定三月開(kāi)盤(pán)受疫情影響將推遲到四月份開(kāi)盤(pán)。

建業(yè)J18

這個(gè)項目不止是建業(yè)，就是對鄭州來(lái)說(shuō)都是一個(gè)極具藝術(shù)感的項目。對于建業(yè)來(lái)說(shuō)，是繼建業(yè)橙園+電影小鎮，建業(yè)新筑+只有河南的第三個(gè)大項目了。

354.8的占地，105萬(wàn)㎡的建面，共分三期開(kāi)發(fā)，一期包含5棟公寓、博物館、最美圖書(shū)館、寶石工坊等；二期為4棟精品公寓、一棟甲級創(chuàng )意寫(xiě)字樓、J18精品酒店、大峽谷潮流商業(yè)中心，品位十八國際美食中心等；三期為精品住宅；項目定位為青春、活力的時(shí)尚聚集地，同時(shí)，也將打造成為國際、生態(tài)、文化時(shí)尚的大型文化商業(yè)城市綜合體項目。

只要看過(guò)項目規劃的，都會(huì )發(fā)現設計是J18項目最大的亮點(diǎn)，設計公司有曾設計過(guò)北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、上海夢(mèng)中心的歐華爾顧問(wèn)有限公司（英國），有設計過(guò)法國圖書(shū)館、紐約現代美術(shù)館、荷蘭駐德國大使館、中國中央電視臺大樓、廣州歌劇院的OMA（大都會(huì )建筑事物所）（荷蘭），有設計過(guò)上海環(huán)貿中心、騰訊總部大樓、澳門(mén)美高梅五星級酒店、鄭州建業(yè)凱旋廣場(chǎng)和建業(yè)天筑的王董集團（香港）等等設計界的大鱷，據說(shuō)，光設計費就砸了幾個(gè)億。

無(wú)論是以四合院為核心的藝術(shù)展覽館還是大峽谷潮流商業(yè)，都很讓人期待，而從其節點(diǎn)來(lái)看，今年上半年即將入市。

金水區

金水老城

作為鄭州配套最成熟、資源最優(yōu)質(zhì)的行政經(jīng)濟中心，是那些看重配套的休騙三黨的心儀區域，不過(guò)老城客觀(guān)存在的事實(shí)是土地稀缺，房子更是賣(mài)一套少一套。對于那些休騙三黨來(lái)說(shuō)，老城區有項目推出，只要品質(zhì)沒(méi)問(wèn)題、價(jià)格合理都是一次上車(chē)的機會(huì )。

申泰中原印象

2019年4月18日，經(jīng)三路與紅專(zhuān)路的冰熊大廈爆破，屬于一個(gè)時(shí)代的記憶結束了。

未來(lái)這個(gè)經(jīng)三路的核心地段將誕生一個(gè)新的地標——申泰中原印象。關(guān)于地段，項目所在的是金水區最早的行政機關(guān)聚集區，周邊居住生活氛圍濃厚，最優(yōu)質(zhì)的教育資源、最權威的省級醫療體系就在周邊，地段優(yōu)勢明星。

而項目本身，規劃建筑面積約100萬(wàn)方，規劃有150米的超高層建筑群和國風(fēng)住宅區，規劃的住宅產(chǎn)品面積約68-78平兩房、約112-132平三房、約142-162平四房，公寓產(chǎn)品是3棟150米的超高建筑，精裝loft和平層公寓。針對的客群是投資客、剛需和改善型群體。

金水天奕

金水老城多城改，經(jīng)三路的棗莊是其中之一，這個(gè)占據了東風(fēng)渠一線(xiàn)河景的地塊如果開(kāi)發(fā)將是鄭州少有的臨河住宅。目前，我們了解到的信息是，項目前期的工作早已展開(kāi)，對項目規劃一直在潛心斟酌。據說(shuō)，項目將打造成360°無(wú)死角觀(guān)賞東風(fēng)渠的高端產(chǎn)品，不光外立面有記憶點(diǎn)，產(chǎn)品也將引進(jìn)很多先進(jìn)的設計理念。未來(lái)針對客群是想置業(yè)核心老城區的高端改善客戶(hù)。

關(guān)虎屯新里城

花園路商圈，大家都很熟悉了，一個(gè)路口，四個(gè)購物中心，國貿360、丹尼斯百貨、正弘城、大商新瑪特，無(wú)疑是鄭州主城區最繁華、最具活力的商圈。關(guān)虎屯新里城就擇址城市主干道花園路與農業(yè)路，項目西是國貿360、大商新瑪特，項目北是丹尼斯百貨。

從去年關(guān)虎屯新里城開(kāi)始面市，不過(guò)尚未開(kāi)盤(pán)。項目規劃的產(chǎn)品業(yè)態(tài)是12萬(wàn)方街區商業(yè)、公寓以及少量商務(wù)辦公構成。項目最大的亮點(diǎn)是商業(yè)，注重體驗和場(chǎng)景式消費，九坊十巷、4首層和5個(gè)下沉廣場(chǎng)的設計，據說(shuō)要打造成鄭州的三里屯，未來(lái)引進(jìn)的也是網(wǎng)紅業(yè)態(tài)的主題體驗式商業(yè)。還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，商業(yè)大部分都是自持的，好處就是能夠最快的培養商場(chǎng)人氣，但考驗的是項目有沒(méi)有成功的商業(yè)運營(yíng)。

商業(yè)效果圖

不過(guò)最近有消息說(shuō)，項目營(yíng)銷(xiāo)中心宣布解散了，非編人員被裁，當然現在疫情下，很多公司也有裁員的操作，至于關(guān)虎屯新里城接下來(lái)如何，估計需要等疫情結束后事態(tài)才會(huì )明朗。

金水北區

多中心的城市空間布局是鄭州未來(lái)發(fā)展的必然，但在多中心的演化過(guò)程中，如果說(shuō)哪個(gè)區域從未失色？金水北區必是其中一員。這個(gè)區域不乏一些標志性樓盤(pán)，曾經(jīng)的中方園小區、21世紀社區、普羅旺世都是同時(shí)期極具影響力的樓盤(pán)。這兩年，更是成為鄭州樓市的熱點(diǎn)，好盤(pán)不斷。已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的有瀚海思念城、美盛教育港灣、瀚宇天悅城、華瑞紫金苑、碧桂園天麓、名門(mén)翠園、保利海德公園、萬(wàn)科民安江山府、泰山譽(yù)景等項目。

旭瑞和昌優(yōu)地

這個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商是中瑞園區集團，和和昌一樣隸屬于中瑞控股的地產(chǎn)板塊。也是北區人期待已久的一個(gè)地塊，三全路索凌路，項目緊鄰的是成熟的普羅旺世小區，周邊的配套已經(jīng)很成熟，周邊還有已經(jīng)在建的地鐵4號線(xiàn)，步行可達。

說(shuō)的項目自身的亮點(diǎn)，最大的優(yōu)勢是，在城改項目最密集的鄭州主城區，它是少有的一塊兒凈地，整個(gè)小區無(wú)安置房、廉租房的指標。產(chǎn)品上，3.39的容積率在主城區可以說(shuō)很少見(jiàn)，保證后期居住的舒適度；戶(hù)型上，是完全不輸于一線(xiàn)房企的戶(hù)型設計，大面寬的采光、合理的動(dòng)線(xiàn)規劃和人性化的細節處理都讓人印象深刻。

鄭東新區北部區域

鄭州四環(huán)內少有的純粹低密板塊，基本上容積率都控制在2.5以?xún)?，尤其?strong style="color: black;">東三環(huán)東片區，容積率更是維持在2.0左右，整個(gè)片區開(kāi)發(fā)的項目都是以低密改善性產(chǎn)品為主。而區域進(jìn)駐的房企也均是大品牌房企，可見(jiàn)該片區天生具備品質(zhì)住宅的基因。

不過(guò)該區域最大的兩個(gè)缺點(diǎn)，一是軍用機場(chǎng)，二是配套。不過(guò)，這兩年區域發(fā)展開(kāi)始加速，進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商也從原來(lái)的鴻園一家獨大，吸引了瀚海、天倫、泰禾、康橋等房企的進(jìn)駐，這些項目不少都自帶一些配套，對于區域來(lái)說(shuō)也是一種改善。

天倫風(fēng)華苑、天倫綠城桂語(yǔ)蘭庭

對于天倫，我們都知道可以說(shuō)是本土的一個(gè)老牌房企了，核心業(yè)務(wù)有燃氣、房地產(chǎn)、旅游三大業(yè)務(wù)板塊。這幾年在鄭州樓市中，除了尾盤(pán)天倫莊園以及和萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科天倫紫臺，基本沒(méi)有新推項目了，但土地儲備還是有的。去年，天倫在鄭東新區北部區域的任莊城改項目開(kāi)始動(dòng)工，整個(gè)項目總占地近千畝，規劃建筑面積約130萬(wàn)方，規劃的業(yè)態(tài)有高端住宅、集中商業(yè)、配套學(xué)校、公共公園綠地、醫療康體于一體的全物業(yè)形態(tài)綜合體。

目前開(kāi)發(fā)的有兩個(gè)地塊，天倫風(fēng)華苑和天倫綠城桂語(yǔ)蘭庭，風(fēng)華苑容積率1.99，桂語(yǔ)蘭庭容積率1.69，都是低密住宅，洋房+高層的高低配。

面積上，風(fēng)華苑高層約95-125㎡，洋房約125-140㎡，新中式的建筑風(fēng)格，項目自身配建0-15歲的全學(xué)齡教育，以及加起來(lái)40多畝的公園綠地。

桂語(yǔ)蘭庭，同樣首次改善客戶(hù)的首選，118平三房，128平四房，148平四房，精裝交付。和風(fēng)華苑同樣享受天倫未來(lái)即將引進(jìn)的學(xué)校資源。

康橋香麓灣

從我們了解到的信息來(lái)看，康橋香麓灣應該是康橋首次打造的一個(gè)智慧化園區，位于金水區東北方位，毗鄰賈魯河。項目總占地約200畝，總建筑面積約46.3萬(wàn)平米，分為住宅地塊和產(chǎn)業(yè)地塊，以高端住宅為主，輔以高端商業(yè)辦公。住宅地塊，自不必說(shuō)，康橋是鄭州地產(chǎn)界品質(zhì)的代表，市場(chǎng)口碑一直不錯。據說(shuō)，在產(chǎn)品設計上，是邀請和美廬灣的設計團隊操刀，全部為大面積精裝修大平層。再加上項目西側直面的就是100米寬的賈魯河水面，居住舒適度有了保證，總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)還是很值得期待的。

泰禾東府大院

泰禾，進(jìn)軍鄭州之路可以說(shuō)一波三折。泰禾東府大院的成功面市也意味著(zhù)，泰禾終于打開(kāi)了鄭州主城區的市場(chǎng)，是繼北京西府大院、北京金府大院、福州金府大院之后，在全國打造的第四座大院系產(chǎn)品。

項目位于東三環(huán)與鴻寶路東南角，距離北龍湖、高鐵片區都很近，其所在板塊又以低密改善住宅為主，整體采取高層+洋房的高低配設計，規劃了10棟17層小高層和6棟6-7層的洋房，總共788套平層精裝大宅。

泰禾東府大院營(yíng)銷(xiāo)中心

戶(hù)型是鄭州市面上罕見(jiàn)的140㎡7米橫廳四室戶(hù)型以及120㎡3+1可變空間戶(hù)型，兩梯兩戶(hù)。在精裝品質(zhì)上，對標北龍湖，采用了戶(hù)式中央空調VRV多聯(lián)機系統，室內新風(fēng)除霾系統，智能家居系統等，這對于喜歡中式風(fēng)、喜歡院子產(chǎn)品的購房者不得不說(shuō)是一個(gè)不錯選擇。

經(jīng)開(kāi)區

濱河國際新城

濱河國際新城，這個(gè)區域很多人已經(jīng)不陌生了，曾經(jīng)有著(zhù)第二北龍湖之稱(chēng)，純凈地、國際化的規劃讓區域備受購房者和開(kāi)發(fā)商關(guān)注，2.5的限容、兩湖一河的超大綠化讓區域具備改善基因，再加上區域入駐房企均是一線(xiàn)或本土中的品質(zhì)房企，整體調性比較高，所以區域價(jià)格是一路上漲，當然隨著(zhù)競爭的加劇、區域配套的欠缺和市場(chǎng)的轉冷，曾經(jīng)透支的價(jià)格從去年開(kāi)始有所回落，盡管購房者出現觀(guān)望情緒不過(guò)依舊擋不住開(kāi)發(fā)商的熱情。

華發(fā)濱河儲備地塊

外來(lái)房企進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項目。對于華發(fā)，很多人不太熟悉，但自身實(shí)力還是挺強的，1992年成立，始創(chuàng )于1980年，和珠海經(jīng)濟特區同齡，是珠海兩家龍頭國企之一，專(zhuān)注高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

這個(gè)片區現在的競爭可以說(shuō)是貼身肉搏，項目北邊是青風(fēng)公園、金地濱河風(fēng)華，西邊一路之隔的從北邊到南邊依次是綠城明月濱河、金輝濱河云著(zhù)、電建瀧悅華庭，東邊一路之隔的從北到南依次是亞新海棠公館、綠地瀾庭、中交地塊、信保春風(fēng)十里?？梢?jiàn)競爭之激烈，不過(guò)，華發(fā)拿地的樓面價(jià)只有7651元/㎡，相比于其他高價(jià)地來(lái)說(shuō)有著(zhù)更多的操作空間，期待這個(gè)珠海老大哥能給濱河帶來(lái)一個(gè)不一樣的產(chǎn)品吧。

中交、中建濱河儲備地塊

濱河國際新城確實(shí)是一個(gè)拼實(shí)力的區域，進(jìn)駐的房企沒(méi)有一個(gè)是不靠譜的。中交，央企背景，是地產(chǎn)界最具情懷的綠城背后的大股東，其實(shí)力可想而知。而且這次拿地還是和中建強強聯(lián)合。

中交在濱河國際新城是一次性拿下兩宗地，總占地84畝，這兩個(gè)地塊東西并排，很方正，還有一個(gè)好處是開(kāi)發(fā)的時(shí)候可以統一規劃。未來(lái)成品房交付，想買(mǎi)濱河國際城的人可以多關(guān)注一下區域的新項目。

經(jīng)開(kāi)老城區

經(jīng)開(kāi)老城區不用說(shuō)，各種配套已經(jīng)成熟，即使此前大型商業(yè)購物中心欠缺，這幾年隨著(zhù)中大門(mén)、盛華里的開(kāi)業(yè)以及丹尼斯的升級，區域商業(yè)配套已經(jīng)有所改善，而且后期還有康橋、陽(yáng)光城的商業(yè)入市，經(jīng)開(kāi)老城區也有新改變。

保利、華潤（福塔北新地塊）

經(jīng)開(kāi)老城區現在在售的項目很少，除了陽(yáng)光城檀悅在售以及即將銷(xiāo)售的綠城誠園，老城區基本上沒(méi)啥項目了。2020年1月份成交的新項目則為想在經(jīng)開(kāi)老城置業(yè)的改善購房者提供了新的選擇。

中原福塔的位置不用說(shuō)了，無(wú)論是交通還是其他配套都已經(jīng)很成熟，而且這三宗地地面已經(jīng)全部拆除是干干凈凈的凈地。

競得的房企是兩個(gè)大型央企，保利兩宗地，華潤一宗地，保利兩宗地加起來(lái)占地面積近112畝，最大容積率3.0，華潤單塊地面積約84畝，體量適中，最大容積率同樣是3.0，這樣的容積率在老城區來(lái)說(shuō)比較稀缺，后期有打造高端改善產(chǎn)品的可能。至于價(jià)格，現在的樓面價(jià)在9700多元/㎡，未來(lái)售價(jià)大概率2萬(wàn)+。

國際智慧物流新城

這個(gè)區域成立時(shí)間不斷，不過(guò)一直并沒(méi)有多少關(guān)注度。主要是區域定位物流新城、路上大貨車(chē)較多，區域居住環(huán)境欠佳，而且區域可出讓的住宅地塊也不多。不過(guò)，實(shí)地去過(guò)區域的話(huà)，也會(huì )發(fā)現區域的環(huán)境正在改善，尤其是南三環(huán)、鳳棲街、潯江東路、蘆醫廟大街圍合的核心區域——夢(mèng)湖新區，修路、挖湖、建配套，主干道的道路綠化、鳳河沿線(xiàn)的生態(tài)景觀(guān)都已經(jīng)起來(lái)。

綠城鳳棲蘭悅

綠城在國際智慧物流新城代建的公寓項目，約31-48㎡的精裝SOHO和loft戶(hù)型。

項目地址鳳棲街和錦榮路交匯處，周邊是京東集團亞洲一號、招商局、宇通、鄭大二附院、國際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園等企業(yè)，人流量有保證，對租房或買(mǎi)房也有需求。

經(jīng)開(kāi)投資、星聯(lián)芒果、路勁、保利、英地

雖然現在區域項目不多，在售的主要有金地名悅、萬(wàn)科溪望、碧桂園峯景、美景美地麟州。不過(guò)按照去年土拍市場(chǎng)的競拍節奏來(lái)看，未來(lái)區域項目會(huì )越來(lái)越多，競爭也會(huì )越來(lái)越激烈。去年，在區域拿地的房企有經(jīng)開(kāi)投資、路勁、星聯(lián)芒果、保利、英地，都是住宅地塊，容積率上除了經(jīng)開(kāi)投資、保利限容2.5，路勁、星聯(lián)、英地都是限容3.5。位置上都位于區域的核心板塊，經(jīng)開(kāi)投資的位置最好，可以看見(jiàn)夢(mèng)湖（在建）的一線(xiàn)湖景。樓面價(jià)，經(jīng)開(kāi)投資4027元/㎡，路勁4292元/㎡，保利4945元/㎡，星聯(lián)4275元/㎡，英地4607元/㎡，保利樓面價(jià)最高，經(jīng)開(kāi)投資最低，未來(lái)售價(jià)預計在1萬(wàn)+，也是當下市場(chǎng)的定價(jià)。

興港和昌凌云筑

興港和昌在經(jīng)開(kāi)區的首個(gè)項目，占地72.2畝，容積率3.5，成交樓面價(jià)3744元/㎡，總價(jià)63094萬(wàn)元，單價(jià)874萬(wàn)/畝，溢價(jià)率2.6%，限價(jià)15811元/㎡，從現在的樓面價(jià)來(lái)看，未來(lái)有很大的操作空間。

項目暫定案名興港和昌凌云筑，主推戶(hù)型95、115㎡的三房，主打品質(zhì)剛需產(chǎn)品。項目原預計五六月份入市，受疫情影響或將在今年下半年入市。

中建經(jīng)開(kāi)區17號地塊項目

項目位于鄭州市經(jīng)開(kāi)區東南角，蘭心東路以南、碧泉街以東、潯江東路以北、藍湖街以西，用地面積76.73畝，總建面127378.52㎡，住宅用地，容積率2.5。而這一宗地的落地，將為河南中建地產(chǎn)增加了12.73萬(wàn)方土地儲備、約17億元貨值。項目西側緊鄰的就是鳳河一線(xiàn)河景，北側就是區域的核心——夢(mèng)湖新區。

據了解，夢(mèng)湖規劃區域為物流中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心圍繞之地，未來(lái)將成為片區核心景觀(guān)及城市名片。目前，項目周邊路網(wǎng)基本建成，可快速通達鄭州其他區域。

經(jīng)開(kāi)名筑

項目位于潯江東路龍飛南街東北角，是由河南太璽置業(yè)有限公司精心打造的集餐、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè )等為一體的綜合性項目。目前在建為項目的一期，一期占地約20畝，總建面約5萬(wàn)㎡，容積率約2.99，綠化率約30%。由一棟精品酒店及公寓組成，項目物業(yè)為康橋物業(yè)。

中原區

中原老城區

配套成熟的老城區，改善產(chǎn)品稀缺，如果今年恒大、萬(wàn)科的兩個(gè)項目能夠入市，有著(zhù)西區情節的改善客戶(hù)可重點(diǎn)關(guān)注。

恒大云璽北苑

最近恒大可以說(shuō)是最熱的話(huà)題，一系列的營(yíng)銷(xiāo)組合拳，讓不少購房者對恒大很是關(guān)注?？上У氖呛愦筻嵵葜鞒菂^的項目很少，除了高新區的恒大城就是北龍湖的恒大悅龍臺。

不過(guò)這兩年，恒大還是在鄭州主城區有拿地，一個(gè)是參與的常西湖新區刁溝村的一級開(kāi)發(fā)，一個(gè)是今天我們要講的中原老城區的恒大云璽項目。

這個(gè)項目的位置在哪兒，中原中路文化宮路，絕對中原老城區的核心地塊，項目東邊是西區的地標裕達國貿、綠城廣場(chǎng)和碧沙崗公園，向西緊鄰的是地鐵5號線(xiàn)、1.5公里左右是成熟商圈萬(wàn)達廣場(chǎng)，向南是優(yōu)質(zhì)的教育資源伊河路小學(xué)和鄭州一中。配套沒(méi)的說(shuō)，地段絕對是優(yōu)勢。據說(shuō)，將打造高端改善產(chǎn)品，有西區情懷的改善型客戶(hù)可以重點(diǎn)關(guān)注。

萬(wàn)科山河道

萬(wàn)科今年的一個(gè)項目，據說(shuō)在中原萬(wàn)達西邊，具體規劃暫未出來(lái)。我們都知道中原區缺高端改善產(chǎn)品，萬(wàn)科是否會(huì )為區域帶來(lái)一個(gè)新的改善產(chǎn)品，我們將繼續關(guān)注。

康隆后續地塊

康隆，一個(gè)很低調的開(kāi)發(fā)商，由中國煤炭物資鄭州公司轉型發(fā)展，是具有國企背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在中原區有著(zhù)大量的土地儲備，早期開(kāi)發(fā)了風(fēng)和日麗商品房小區1-5期，近幾年又推出了綜合體項目風(fēng)和朗庭，都是沿金水西路開(kāi)發(fā)。這個(gè)片區已經(jīng)是一個(gè)成熟的片區，王府井商圈、地鐵5號線(xiàn)和規劃中的地鐵9號線(xiàn)雙地鐵，配套完善、交通便捷。

從我們探盤(pán)的情況來(lái)看，康隆后續的新地塊已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。

常西湖新區

去年，全國少數民族運動(dòng)會(huì )的舉辦絕對是常西湖新區的高光時(shí)刻，常西湖新區能夠有現在的成就也主要得益于市政府即將西遷和四個(gè)中心的建設。如今四個(gè)中心已經(jīng)陸續投入使用，區域配套尤其是地鐵線(xiàn)路也已經(jīng)開(kāi)通運營(yíng)，后全運會(huì )時(shí)代，區域如何抓住新的機遇更上一層樓，真正和鄭東CBD比翼雙飛，對區域來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的挑戰和考驗。

金科中原

金科中原位于常西湖新區與老城區交匯的核心位置，西三環(huán)與航海路交匯處。我們了解到的信息是，項目首期將采用金科博翠系列的交房標準。

項目三大賣(mài)點(diǎn)：

1、大體量，近7000的占地面積，大城氛圍，后期配套會(huì )很完善。

2、環(huán)境好，緊鄰賈魯河、常莊水庫、南水北調運河。我們都知道賈魯河現在是重點(diǎn)改造工程，常西湖新區的賈魯河沿線(xiàn)近期沒(méi)去過(guò)，但是金水區的賈魯河沿線(xiàn)我們實(shí)地走過(guò)，已經(jīng)初具規模，環(huán)境很是漂亮。項目自身后期也配置了5個(gè)公園：金科運動(dòng)公園、金科體育公園、賈魯河沿岸的十里畫(huà)廊生態(tài)公園、花海公園以及常莊遺址公園。目前，金科運動(dòng)公園正在施工，預計在6月底建成。

3、重點(diǎn)說(shuō)一下，項目的教育配套，后期據說(shuō)會(huì )配套26所學(xué)校，意向引進(jìn)像伊河路小學(xué)，鄭州一中，鄭州外國語(yǔ)中學(xué)，貝斯特幼兒園，小學(xué)，初中等名校。

裕華城

裕華鐵爐城改項目，市場(chǎng)傳聞很長(cháng)時(shí)間了，去年開(kāi)始陸續拿地，今年肯定會(huì )入市，具體時(shí)間還不確定，規劃產(chǎn)品有洋房有高層。

這個(gè)項目體量很大，千畝大盤(pán)；位置很好，常西湖新區的核心地段，距離四個(gè)中心之一的市民活動(dòng)中心兩公里左右，緊鄰地鐵1號線(xiàn)鐵爐站，還有14號線(xiàn)以及未來(lái)的地鐵6號線(xiàn)、10號線(xiàn)。

去過(guò)常西湖新區的一定知道，以隴海高架為界，四個(gè)中心所在的北核心區基本以基礎配套和政府配套用地為主，在建的住宅項目很少，所以，裕華城的入市，有想在此區域買(mǎi)房的可以關(guān)注。

恒大刁溝項目

這個(gè)項目，恒大已經(jīng)介入不短的時(shí)間，安置房已經(jīng)開(kāi)建，至于商品房部分何時(shí)入市，目前也并未有明確的時(shí)間節點(diǎn)。

中原新區

和常西湖新區同時(shí)提出，以西四環(huán)為界，四環(huán)以東是常西湖新區、四環(huán)以西為中原新區。區域這幾年也有項目開(kāi)發(fā)，比如已投入使用的金馬凱旋家居CBD以及在建的永威西郡、匯泉西悅城，但是整體發(fā)展速度上還是慢于常西湖新區。

康橋須水鎮

康橋須水城中村改造項目，是康橋在西四環(huán)附近布局的一個(gè)大體量項目。這個(gè)項目市場(chǎng)聲音也有一段時(shí)間，只是一直遲遲未動(dòng)工。據說(shuō)案名是康橋九溪云越，售樓部已經(jīng)建好開(kāi)始裝修。

中原華僑城

與主打歡樂(lè )海岸系的鄭州華僑城不同，中原華僑城的特色是有歡樂(lè )谷大型游樂(lè )園。

中原華僑城項目首批要推得一號院和二號院，2018年年底拿地。其中，一號院規劃7棟高層+4棟洋房+2棟商業(yè)配套。二號院規劃8棟高層+1棟幼兒園+2棟商業(yè)配套。目前，具體的規劃還未出來(lái)。

高新區

這幾年高新區的發(fā)展早已拓展到高新新區，曾經(jīng)還很偏僻的西四環(huán)，隨著(zhù)大學(xué)城的成熟以及萬(wàn)科城的交付，周邊生活氛圍已經(jīng)起來(lái)。不過(guò)，隨著(zhù)高新新區雙湖科技城走上舞臺，高新老城也動(dòng)作不斷，尤其是老城核心區，配套日益完善，房?jì)r(jià)直奔15000元/㎡。

龍湖景粼玖序

重慶龍湖，地產(chǎn)圈有口皆碑的品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，初來(lái)鄭州時(shí)，有多少業(yè)內期盼龍湖能在龍湖留下自己的作品，可惜生不逢時(shí)，龍湖鄭州首個(gè)作品是確實(shí)落子龍湖，只是此龍湖非比龍湖。至于其在南龍湖開(kāi)發(fā)的龍湖天宸原著(zhù)營(yíng)銷(xiāo)上可圈可點(diǎn)，產(chǎn)品規劃上沒(méi)的說(shuō)，最終會(huì )如何還要等待首個(gè)項目的交付來(lái)檢驗。

而龍湖景粼玖序則是龍湖首次進(jìn)駐鄭州主城區的一個(gè)項目，且是高新老城，科學(xué)大道與石楠路交匯，以高端景粼系開(kāi)鄭州書(shū)院風(fēng)洋房先河，占地105畝，體量適中，規劃高層和洋房，主力戶(hù)型為三房，定位偏改善。

新合鑫幸福里

在高新區，提到新合鑫應該無(wú)人不知無(wú)人不曉。發(fā)家于高新區的新合鑫，曾在高新區開(kāi)發(fā)過(guò)睿智禧園、新合鑫睿園、睿達廣場(chǎng)、新合鑫觀(guān)悅等住宅、商業(yè)項目，也開(kāi)發(fā)過(guò)極具藝術(shù)特色的石佛藝術(shù)公社，而且在高新區有大量的土地儲備，和恒大、碧桂園都有合作過(guò)。

而新合鑫幸福里項目是已經(jīng)交付多年的睿達廣場(chǎng)的二期地塊，梧桐街瑞達路，高新老城區的核心，他的最大賣(mài)點(diǎn)就是地段：成熟的居住小區；完善的商業(yè)配套；鄭州中學(xué)、鄭州中學(xué)一附小、鄭州國際中學(xué)、鄭州高新一中等優(yōu)質(zhì)教育資源，居住氛圍濃厚。至于產(chǎn)品，規劃的是集住宅、loft、平層公寓等產(chǎn)品為一體的綜合體，戶(hù)型設計還不錯。

二七區

綠城柳岸曉風(fēng)

綠城柳岸曉風(fēng)項目，德潤出地，綠城負責代建。綠城柳岸曉風(fēng)一期位于南三環(huán)大學(xué)路向西100米路南，由于靠近南三環(huán)，配套還算可以，一路之隔就是紅星美凱龍廣場(chǎng)。

規劃的產(chǎn)品，容積率2.17，純粹的低密小高層，分兩期開(kāi)發(fā)，一期地塊51.73畝，二期地塊77.51畝。目前，推出的一期由10棟13層小高層和1棟9層的小高層組成，總戶(hù)數470多戶(hù)。戶(hù)型最小113㎡起，最大183㎡，面積段非常適合改善。戶(hù)型都是大玻璃面寬，不過(guò)個(gè)別戶(hù)型不是市場(chǎng)上最主流的短進(jìn)深。

金茂二七區馬寨新城城市運營(yíng)項目

2019年12月31日，中國金茂控股集團有限公司聯(lián)合河南頤城控股有限公司簽署合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)鄭州二七區馬寨新城城市運營(yíng)項目。也就是說(shuō)金茂、招商兩大央企要合作開(kāi)發(fā)尖沙崗水庫片區了。

此次開(kāi)發(fā)不同的是，這是城市運營(yíng)項目，不單單是住宅的開(kāi)發(fā)，還有城市配套的建設，這對企業(yè)的綜合實(shí)力要求更高，企業(yè)承擔的職責更多，開(kāi)發(fā)周期也更長(cháng)。

鄭州二七區馬寨新城城市運營(yíng)項目，總占地約8145畝，計容總建筑面積約488萬(wàn)平米，雙方的規劃是依托馬寨新城項目良好的區位優(yōu)勢及豐富的生態(tài)資源，遵循科學(xué)規劃、整體設計、配套先行、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的整體操盤(pán)思路，通過(guò)營(yíng)城、聚人、引產(chǎn)，推動(dòng)城市面貌升級、產(chǎn)業(yè)升級，將該區域打造成智慧之城、綠色之城、生態(tài)之城、國際之城、創(chuàng )新之城、創(chuàng )意之城。

惠濟區

裕華晴園

裕華20年后的一次南陽(yáng)路回歸之作，其最早開(kāi)發(fā)的裕華文匯、裕華美霖、裕華文清園小區都在這一片。

項目幾大賣(mài)點(diǎn)：

1、地段，東風(fēng)路南陽(yáng)路，成熟主城區，緊鄰在建的地鐵3號線(xiàn)，周邊聚集的都是成熟小區，除了裕華早期開(kāi)發(fā)的裕華文匯、裕華美霖、裕華文清園小區，還有昌建譽(yù)峰、升龍匯金廣場(chǎng)、建業(yè)壹號城邦、亞新美好時(shí)光等成熟小區，商場(chǎng)、交通、學(xué)校、醫療各種生活配套應有僅有。

2、裕華集團的首個(gè)成品房項目，規劃打造主城區的一個(gè)低密改善項目，總戶(hù)數104戶(hù)。不過(guò)，既是裕華首次做成品房，關(guān)注的客戶(hù)不妨先多了解一下裝修標準。

綠都惠濟區地塊

綠都源升合作開(kāi)發(fā)的惠濟區杜莊城改項目，緊鄰江山路，周邊配套還待完善，周邊在建的項目有正商家河家、融創(chuàng )中原宸院，售價(jià)在一萬(wàn)三左右。具體規劃還沒(méi)有出來(lái)，從土地指標來(lái)看，兩塊地一塊不超過(guò)2.5，一塊不超過(guò)3，未來(lái)或定位剛改。

港區

港區目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要分為北港和南港，北港因開(kāi)發(fā)早，現在已經(jīng)基本成熟。南港這兩年也已經(jīng)發(fā)展起來(lái)，其最熱的有兩個(gè)板塊一是園博園板塊，一是2018年開(kāi)始起步的雙鶴湖板塊。

清華園北港地塊

清華園，去年年底一舉在北港拿下三宗地塊，涉及面積199.8畝。以前，清華園的發(fā)展主要集中在滎陽(yáng)片區，兩個(gè)大城大溪地和憶江南，大家都不陌生。去年開(kāi)始，低調的老牌勁旅清華園開(kāi)始爆發(fā)，這從其多次參與北龍湖土地的競拍就能看出。如今清華園終于成功在港區拿下一個(gè)新項目。

從位置來(lái)看，這個(gè)新項目位于港區現在已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的北港，港區項目的開(kāi)發(fā)主要集中在這里，在建的有中建森林上郡、中建濱水苑、云瓴國際、萬(wàn)科美景魅力之城、豫發(fā)白鷺源等項目。

從土地指標來(lái)看，容積率不超過(guò)2.5，未來(lái)產(chǎn)品定位必將以改善為主。

天鑫雙鶴源

雙鶴湖板塊的一個(gè)項目，這兩年雙鶴湖板塊吸引了不少開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，建業(yè)、招商、中建、永威、遠洋在這里都開(kāi)發(fā)有項目。

至于天鑫雙鶴源，開(kāi)發(fā)商天鑫置業(yè)背后控股股東贊豐置業(yè)，總部在漯河。雖說(shuō)在這個(gè)片區項目位置還不錯，不過(guò)地市房企在鄭州的首個(gè)項目，購買(mǎi)需謹慎。

南龍湖

越秀臻悅府

越秀地產(chǎn)進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項目，其背景是廣州龍頭國企越秀集團的五大上市平臺之一，1992年在香港上市，是目前中國唯一擁有香港房地產(chǎn)投資信托基金的香港上市內地房企。

項目位于龍湖鎮經(jīng)四路東側、祥云路北側，緊鄰七里河，距離曾經(jīng)的南龍湖地王正商蘭庭華府、龍湖天宸原著(zhù)、雅居樂(lè )天域不遠，周邊配套比較成熟，是南龍湖早期開(kāi)發(fā)的片區，國瑞城、永豐樂(lè )城、綠都丹石街區、富田興和灣、康橋九溪郡、康橋原溪里、龍湖錦藝城等成熟小區環(huán)繞，尤其在華南城的帶動(dòng)下，周邊配套已經(jīng)成熟起來(lái)，更有華盛奧特萊斯、龍湖錦藝城購物中心等大型商業(yè)配套來(lái)集聚人氣。這也是為什么這塊地能夠歷經(jīng)315輪競價(jià)，溢價(jià)率174%，總價(jià)50104萬(wàn)元，地價(jià)955.65萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4778.23元/㎡成交。

項目定位是千畝濕地公園旁的精品華宅，功能優(yōu)越+環(huán)境友好的品質(zhì)剛需兼顧改善型項目。產(chǎn)品規劃是高層+洋房的高低配，高層主力戶(hù)型95㎡三房?jì)尚l三面寬品質(zhì)剛需、115㎡三房?jì)尚l加儲藏室舒適首改，洋產(chǎn)品純粹128㎡四房?jì)蓮d兩衛（一層附加值送南側院子）。

結語(yǔ)

以上是鄭州主城區和港區2020年即將推出的新項目，這些之外，中牟、上街、滎陽(yáng)也將有新盤(pán)入市，比如，中牟的萬(wàn)科榮成云圖，雁鳴湖的康橋鄭東林溪灣、綠都雁鳴敘，滎陽(yáng)的萬(wàn)科湖與城、融創(chuàng )御棲玖里、遠洋沁園、建業(yè)昌建公園里、融僑滎陽(yáng)新項目、永豐樂(lè )境、禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華，上街的中梁首府壹號、正商云湖上院、中昂博雅，新鄭的正商馨港家、中駿華信·璟悅、建業(yè)新鄭項目，平原新區的州恒大御湖天下……不過(guò)鑒于文章篇幅已經(jīng)太長(cháng)，關(guān)于項目的具體信息我們不再詳細介紹，在這些區域有購房打算的可以直接去售樓部了解。