【編者按】是誰(shuí)建造了如今的商業(yè)世界？誰(shuí)又將主導這一世界的未來(lái)？是企業(yè)和企業(yè)家們。搜狐財經(jīng)《狐說(shuō)商道》欄目，探尋企業(yè)經(jīng)營(yíng)的秘訣，致敬推動(dòng)商業(yè)世界前行的企業(yè)家力量。
關(guān)注企業(yè)及企業(yè)家的同時(shí)，《狐說(shuō)商道》也聚焦產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并定期推出針對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、熱門(mén)賽道的觀(guān)察報道。
此為《狐說(shuō)商道》針對長(cháng)租公寓行業(yè)及公寓運營(yíng)商的系列報道，將對以魔方公寓、自如寓、相寓為代表的集中式連鎖平臺化的公寓運營(yíng)商們進(jìn)行總結，拆解它們最本質(zhì)的運營(yíng)模式及商業(yè)邏輯，探索平臺未來(lái)發(fā)展的藍圖。（點(diǎn)擊閱讀原文可查看本專(zhuān)題系列報道。）
從最初的租售并舉再到如今的租購并舉，中央到地方堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒，加快建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)的政策導向從未改變。
長(cháng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)將與商品房市場(chǎng)形成分庭抗禮之勢，租賃市場(chǎng)規模提升空間值得期許。長(cháng)租公寓作為租賃市場(chǎng)中的重要產(chǎn)品線(xiàn)，也正迎來(lái)發(fā)展機遇。
從跑馬圈地的規模擴張時(shí)代，再到歷經(jīng)暴雷潮后的財務(wù)洗牌，長(cháng)租公寓市場(chǎng)正回歸理性，輕平臺、重服務(wù)、重運營(yíng)已成為當前頭部公寓運營(yíng)商們的普遍選擇。
面對仍舊廣闊的市場(chǎng)空間，公寓運營(yíng)商們唯有持續修煉內功，并探索符合自身的運營(yíng)模式，摸索出一條穩定且可持續的盈利路徑，并總結行業(yè)教訓加強商業(yè)風(fēng)險意識，才可贏(yíng)得長(cháng)久發(fā)展之機。
熱度不減：多類(lèi)玩家搶灘布局
縱使歷經(jīng)多輪周期和行業(yè)洗牌，長(cháng)租公寓行業(yè)的熱度仍不減，多類(lèi)玩家搶灘布局。
邁點(diǎn)研究院今年8月發(fā)布的《2022年上半年集中式長(cháng)租公寓品牌開(kāi)業(yè)規模TOP30》榜顯示，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和魔方公寓這三家企業(yè)位居集中式長(cháng)租公寓品牌開(kāi)業(yè)規模榜前三。
《狐說(shuō)商道》在本系列的首篇稿件中呈現過(guò)，魔方公寓已于9月26日首次向港交所提交了招股書(shū)，吹響了自己沖刺港股第一股的號角。
該招股書(shū)顯示，以截止2021年末的房源數來(lái)算，魔方公寓系中國規模最大、發(fā)展迅速的獨立的集中式長(cháng)租公寓服務(wù)平臺。
前述榜單中，和魔方公寓一樣同為非房企系的長(cháng)租公寓品牌占到了16家，遠超同期房企系品牌的14家。
樂(lè )乎集團下屬的樂(lè )乎公寓，開(kāi)業(yè)規模僅次于魔方公寓，截至今年6月末為65840間。樂(lè )乎公寓誕生于2014年，主要包括樂(lè )乎青年社區、樂(lè )乎有朋公寓兩條產(chǎn)品線(xiàn)。
樂(lè )乎公寓的特色也十分鮮明，它將自己定位為資產(chǎn)運營(yíng)管理機構，并明確輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，主要為業(yè)主方盤(pán)活資產(chǎn)以實(shí)現資產(chǎn)的保值增值、為資金方帶來(lái)投資回報。
兩家酒店系背景的長(cháng)租公寓運營(yíng)商——誕生于鉑濤酒店的窩趣公寓、華住酒店集團投資的城家公寓，截止今年上半年的開(kāi)業(yè)規模分別為46131間、20454間。
窩趣公寓曾在今年5月即公司成立七周年之際進(jìn)行品牌煥新，升級為百瑞紀集團。升級后該集團旗下已擁有窩趣、瑰悅、華舍3大品牌6個(gè)公寓產(chǎn)品系列，全面覆蓋多類(lèi)客群。
城家公寓是華住酒店旗下公寓品牌，2015年由華住和IDG資本共同出資成立；天眼查數據顯示，2017年7月華住和IDG資本又增投，給城家帶去了5000萬(wàn)美元的Pre-A融資；之后的2019年9月，城家又引入博裕資本、阿里云鋒基金等機構，完成近3億美元的A輪融資。
在2020年4月時(shí)，城家曾與在線(xiàn)房地產(chǎn)交易平臺房多多達成戰略合作，雙方宣布將圍繞存量資產(chǎn)運營(yíng)、資產(chǎn)交易服務(wù)等領(lǐng)域展開(kāi)合作；在當年8月發(fā)布的《蘇州高新區·2020胡潤全球獨角獸榜》中，城家曾以70億元的估值位列榜單第351位。
微舍公寓的創(chuàng )始人則是在房屋租賃行業(yè)有超過(guò)10年從業(yè)經(jīng)驗的朱成通，不過(guò)該品牌主要聚焦上海及環(huán)滬地區，截至今年6月末的開(kāi)業(yè)房源僅2500間。
以上公寓運營(yíng)商，均為民營(yíng)資本主導的企業(yè)。在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策導向下，各地國資背景的住房租賃服務(wù)企業(yè)，也紛紛通過(guò)布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)來(lái)參與租賃市場(chǎng)的建設。
2022年上半年集中式長(cháng)租公寓非房系品牌TOP30概況
（制表：搜狐財經(jīng)）
前述榜單中，有8家公寓運營(yíng)商屬于國資背景的企業(yè)。如深耕上市市場(chǎng)的牛油果青年社區，其主要聚焦存量改造及委托管理類(lèi)業(yè)務(wù)、保障性租賃住房新建業(yè)務(wù)、公租房代理經(jīng)租業(yè)務(wù)等細分領(lǐng)域。
如建方長(cháng)租，該品牌由建設銀行旗下負責推動(dòng)廣東省住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的建信住房服務(wù)（廣東）有限責任公司，聯(lián)合大灣區的老牌房企方圓集團共同設立；莞寓則是東莞市專(zhuān)業(yè)化住房租賃平臺公司，寧巢公寓是杭州市屬?lài)衅髽I(yè)自主租賃住房品牌。
就數據而言，各家公寓運營(yíng)商的管理規模和開(kāi)業(yè)規模并無(wú)明顯差距，同為邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《管理規模TOP30》榜顯示，管理房源排名靠前的5大品牌是：魔方公寓、窩趣公寓、樂(lè )乎公寓、承寓、城家公寓。
產(chǎn)品特色：獨立的個(gè)人空間
為進(jìn)一步了解這類(lèi)長(cháng)租公寓類(lèi)產(chǎn)品，《狐說(shuō)商道》近期以租客的身份對北京市的部分長(cháng)租公寓門(mén)店進(jìn)行了走訪(fǎng)。
易居研究院今年7月發(fā)布的《2022年半年度北京集中式長(cháng)租公寓Top20榜單》，在非房企系品牌中，樂(lè )乎公寓、已美公寓、魔方公寓、條碼青年公寓等四家企業(yè)在北京市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)房源規模排名靠前。
根據門(mén)店管家們的反饋，若租客選擇租住公寓，需與平臺簽訂不少于一年的租房合，租期內月租金固定；租戶(hù)可選擇月付/季付/年付三種支付方式，首期付款金額為單月租金和房源押金（即一個(gè)月租金），無(wú)服務(wù)費/中介費。
無(wú)論租戶(hù)選擇何種支付方式，單月實(shí)際產(chǎn)生的水費、電費等生活費用，均需按月于A(yíng)PP端自行支付，以免造成生活賬單的逾期。
這和傳統的長(cháng)租平臺有什么區別呢？一方面，傳統長(cháng)租平臺提供的產(chǎn)品相對多元，有整棟的公寓類(lèi)產(chǎn)品，也有分散于各小區的合租/整租類(lèi)產(chǎn)品。單就公寓類(lèi)產(chǎn)品而言，多數產(chǎn)品的收費模式和專(zhuān)門(mén)的長(cháng)租公寓運營(yíng)商的模式無(wú)太大差別。
公寓的付租壓力小一些，像有的租客就不想多交中介費，有的是覺(jué)得整租性?xún)r(jià)比不高、又不愿合租，就選擇公寓的這種開(kāi)間，能有自己的獨立空間。一位門(mén)店管家說(shuō)道。
以北京北三環(huán)安貞橋這一片區為例，假設租戶(hù)的單月月租金預算約為4200。若選擇長(cháng)租公寓，租戶(hù)可租賃到一間建筑面積為20-25平方米的開(kāi)間，享有獨立衛浴、開(kāi)放式廚房的單獨使用權；選擇按月支付，首月付款為8400元（其中的4200元即押金）。
若以4200元的預算選擇常規的長(cháng)租房平臺，僅能與他人合租。以片區內一間建筑面積為12.6平方米、月租金為4200元的3居室次臥為例，月付的方式月租金便會(huì )上浮至4442元，對應的單月服務(wù)費也從原來(lái)的420元上浮至444.2元。由此，選擇月付的首期付款為9328.2元（一個(gè)月房租作押金+單月租金+單月服務(wù)費）。
換言之，集中式的公寓類(lèi)產(chǎn)品的特色在于提供相對獨立的個(gè)人空間，同時(shí)押一付一且不含中介費/服務(wù)費的模式，減輕了租客的房租支付壓力。
《狐說(shuō)商道》了解到，長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈可以大致分為上游資產(chǎn)（房源）、下游租客、以及中間長(cháng)租公寓運營(yíng)商。
這類(lèi)集中式的公寓產(chǎn)品相對的正是那些分散在各小區的分散式房源，后者多位民水民店的住宅類(lèi)產(chǎn)品，主要以合租/整租的形式面向租客。
長(cháng)租公寓行業(yè)里對集中式公寓運營(yíng)商們的劃分，主要從業(yè)務(wù)模式和資產(chǎn)屬性?xún)纱蠓矫?。通常意義上，房企系品牌多數擁有自有房源，前期主要以重資產(chǎn)持有的方式來(lái)運行。
進(jìn)入中后期，房企系品牌開(kāi)始進(jìn)行輕資產(chǎn)的品牌輸出、為第三方提供的托管服務(wù)，走輕重結合的模式，整體屬于持有-運營(yíng)的輕重資產(chǎn)結合模式。
連鎖化平臺則在資金和房源獲取方面，都不具備鮮明的優(yōu)勢。它們普遍需要從個(gè)人房東、機構處先租賃整棟物業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行改造、裝修后才可向租客出租，并向租客提供增值服務(wù)來(lái)獲取租金之外的服務(wù)費，稱(chēng)為中資產(chǎn)模式。
成熟的平臺進(jìn)入發(fā)展中后期，開(kāi)始去中求輕，也紛紛挖掘品牌輸出業(yè)務(wù)、托管業(yè)務(wù)。前者可一次性收取加盟費，將自己的品牌、商標授權加盟商使用，同時(shí)不負責加盟商的盈虧；后者則靠提供的運營(yíng)及服務(wù)來(lái)獲取收入，整體屬于租賃-運營(yíng)的輕中資產(chǎn)結合。
長(cháng)租公寓行業(yè)的主要派系及參與主體
（制表：搜狐財經(jīng)）
即輕與重對應的是資產(chǎn)的屬性，租賃還是持有對應的是運營(yíng)商和房東/業(yè)主的合同關(guān)系。
在俗稱(chēng)的房東直租模式和房企系公寓品牌的普遍運營(yíng)模式中，房東/房企將同時(shí)擁有房源的資產(chǎn)所有權和經(jīng)營(yíng)權；非房系品牌們擁有的則是資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權、管理權。
非房系的公寓品牌也有相似的地產(chǎn)，即在實(shí)際的業(yè)務(wù)執行層面，普遍采用自營(yíng)、加盟、托管這三種模式，對應中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)這兩種屬性的業(yè)務(wù)。
但這三種模式的占比，在每家品牌中并不相同。如魔方公寓，該公司2019年-2022年上半年中超94%的總營(yíng)收都來(lái)源于自營(yíng)的公寓。
長(cháng)租公寓行業(yè)主要運營(yíng)模式、資產(chǎn)屬性概況
（制表：搜狐財經(jīng)）
自營(yíng)模式中，平臺的輸入來(lái)源為租金及增值服務(wù)費（向租戶(hù)提供）；加盟模式中，平臺收取的是一次性加盟費用及延伸類(lèi)服務(wù)費用，多數情況下不參與加盟商的利潤分成、不背負加盟商的業(yè)績(jì)；托管模式則屬于純輕資產(chǎn)輸出，從委托方處獲取管理及服務(wù)費用。
目前活躍在市場(chǎng)上的非房系公寓品牌，普遍青睞經(jīng)濟量級較高、租金水平較高的一二線(xiàn)城市，并重點(diǎn)聚焦具有支付能力的都市白領(lǐng)群體、有員工宿舍需求的企業(yè)用戶(hù)。
就發(fā)展路徑而言，輕重資產(chǎn)持續分離、發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)及委托管理領(lǐng)域已漸漸成為公寓運營(yíng)商們的主流選擇。
二房東模式之辯
求輕漸成主流，與運營(yíng)商們不可回避的二房東模式密不可分。在大多數租客及消費者的口中，運營(yíng)商們被冠以機構二房東的帽子，和那些包租了眾多分散式房源再轉租的職業(yè)二房東相對。
市場(chǎng)對二房東模式也多半不看好，尤其在蛋殼公寓和青客公寓兩家企業(yè)都暴雷后，這種質(zhì)疑聲也越來(lái)越響?！繓|’躺賺的時(shí)代已遠去、吃‘租金差’的沒(méi)有未來(lái)等諸如此類(lèi)的觀(guān)點(diǎn)屢見(jiàn)不鮮。
在交流中《狐說(shuō)商道》發(fā)現，業(yè)內人士在談及二房東模式時(shí)，普遍提到要理性看到這一模式。
在行業(yè)擁有超10年工作經(jīng)驗的周鳴，目前負責一家頭部運營(yíng)商于北京地區的公寓運營(yíng)管理業(yè)務(wù)。他認為，部分長(cháng)租運營(yíng)商的暴雷，不能說(shuō)明二房東模式的不可取。
要看到‘集中式’和‘分散式’的差異，‘分散式’房源的盈利來(lái)源較為單一，傳統的‘租金差’占比較高。受企業(yè)運營(yíng)、服務(wù)能力的限制，企業(yè)能為租戶(hù)提供的增值服務(wù)并不多。普遍是租約內約定的家電維修、房屋保潔、房屋正常維護等免費服務(wù)為主。最終企業(yè)要不出現租金無(wú)法覆蓋成本進(jìn)而虧損的情況，要不就是收入來(lái)源單一。他指出。
他還提到，像蛋殼這一典型企業(yè)的敗局，不能全然歸咎于二房東模式，是企業(yè)‘過(guò)度金融化’了。
它（蛋殼）抓住了‘租客和房東的付款周期不同’這一點(diǎn)，放大了‘租金貸’的杠桿作用，迅速積累了龐大的資金池，來(lái)支撐自己的規模擴張。由此，一旦出現房東漲租、租金下滑、房源入住率下滑等情況，脆弱的租金貸便無(wú)法維系，同時(shí)房東和租客也成為受害者，企業(yè)自己也出現資金鏈危機。
許藝是某頭部公寓運營(yíng)商位于北京市雙橋地區一門(mén)店的店長(cháng)，在行業(yè)也有近5年的從業(yè)經(jīng)驗。
作為長(cháng)期在一線(xiàn)執行的人員，他稱(chēng)，2018年‘暴雷潮’后，‘租金貸’就被整頓了?，F在租客也知道這類(lèi)金融產(chǎn)品對自己征信等的影響，風(fēng)險意識很高。
《狐說(shuō)商道》也注意到，在各大公寓運營(yíng)商的官方APP中，也常標有正規房源，品牌公寓，無(wú)‘租金貸’等字樣。
許藝指出，目前活躍在市場(chǎng)上的這些集中式長(cháng)租公寓運營(yíng)商，普遍都是以整棟物業(yè)來(lái)尋求集約化、規?；l(fā)展的企業(yè)。
僅靠‘租金差’是難以為繼的，品牌吸引力及口碑、房源的規模、資金的使用效率、增值服務(wù)的豐富和拓展才是企業(yè)盈利的發(fā)力點(diǎn)。他表示。
梁薇目前就職于某酒店系長(cháng)租公寓品牌的上海分公司，她的觀(guān)點(diǎn)就比較尖銳，討伐‘二房東’模式本身就是一種行業(yè)‘偏見(jiàn)’。
‘房企系’品牌擁有自有房源優(yōu)勢，其它公寓品牌多數是沒(méi)有的，租賃是最主要的獲取房源渠道，起點(diǎn)就決定了品牌們或多或少地會(huì )存在‘二房東’色彩。她指出，租賃-運營(yíng)仍非房系品牌的底色。
集中式的優(yōu)點(diǎn)在于首先從房源這一底層資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就是相對合法合規的。投資是要算賬的，誰(shuí)會(huì )去租一個(gè)不合規、有缺憾的資產(chǎn)呢？她認為，這是品牌機構和職業(yè)二房東非常明顯的不同，而品牌機構能引得市場(chǎng)的青睞，更多憑借的是自身的運營(yíng)能力和服務(wù)能力，而不是單一的收租。
在交流中，業(yè)內人士們普遍的共識是，通過(guò)包租的方式換取到整棟物業(yè)，再來(lái)進(jìn)行出租運營(yíng)，這不是不可以。難點(diǎn)在于如何找到價(jià)格足夠低的底層資產(chǎn)（即房源）、拿到利率相對低的融資；在實(shí)際運營(yíng)中，如何提升出租率、運營(yíng)和管理的效率，并盡可能的降低營(yíng)運成本。
即企業(yè)要思考的是如何在日復一日的運營(yíng)及服務(wù)中，去實(shí)現規模、利潤、品質(zhì)三者之間的可持續發(fā)展。
當然，長(cháng)租公寓這一產(chǎn)品也有不足的地方，最明顯的便是產(chǎn)品的靈活性較低，房源的空置風(fēng)險由運營(yíng)商來(lái)承擔，在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險和變動(dòng)的情況下，運營(yíng)商仍要按約定繳納租金，還要繼續對整棟物業(yè)的維護及運營(yíng)付出成本。
行業(yè)內有觀(guān)點(diǎn)認為，長(cháng)租公寓基于消費端是一片藍海，基于開(kāi)發(fā)端是一片紅海；也有觀(guān)點(diǎn)認為，長(cháng)租公寓市場(chǎng)整體還是一片藍海，但就運營(yíng)管理部分來(lái)所已是紅海一片。
而弗若斯特沙利文統計的數據則顯示，長(cháng)租公寓行業(yè)的市場(chǎng)規模仍值得期待，預計到2026年底將進(jìn)一步擴大到2.7萬(wàn)億元，到2030年有望接近4萬(wàn)億元。
不過(guò)，業(yè)內人士的普遍看法是，長(cháng)租公寓行業(yè)目前已不是單一的跑馬圈地時(shí)代了。歷經(jīng)多輪洗牌之后，僅靠簡(jiǎn)單的收租、轉租模式來(lái)營(yíng)生的運營(yíng)商被淘汰的風(fēng)險很高，唯有那些手握優(yōu)質(zhì)房源、收入來(lái)源多元，又具備極強的商業(yè)風(fēng)險意識，還擁有健康的業(yè)務(wù)成長(cháng)路徑的品牌才能勝出。
（應受訪(fǎng)者要求，文中周鳴、許藝、梁薇皆為化名；特別說(shuō)明：本文不構成任何投資建議，文中所有觀(guān)點(diǎn)僅代表筆者立場(chǎng)，不具有任何指導和買(mǎi)賣(mài)意見(jiàn)。）
運營(yíng)編輯：張祎
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