簽居間合同需要注意什么？

《居間合同》在二手房買(mǎi)賣(mài)中是一份非常重要的法律文件，很多糾紛正是產(chǎn)生于居間合同簽訂過(guò)程之中。

中介公司采用的《居間合同》文本大致分兩種方式：第一種方式是由中介公司與賣(mài)方和買(mǎi)方分別簽訂《委托購買(mǎi)合同》和《委托出售合同》，這種方式在中介公司與委托人之間分別建立居間合同關(guān)系，而買(mǎi)方與賣(mài)方之間并未建立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第二種方式是中介公司與賣(mài)方和買(mǎi)方同時(shí)簽訂《居間合同》(有的也叫定金合同)，三方直接建立居間合同關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。由于后種方式比較能讓將上家和下家牽制住，因此中介一般樂(lè )于采取第二種方式。

如果中介公司采用第二種方式，提供的《居間合同》是一份三方合同，即甲方(出售方)、乙方(買(mǎi)受方)、丙方(居間方)，則簽訂這份合同時(shí)一定要引起高度重視。因為，這份合同并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的居間合同，而是居間+買(mǎi)賣(mài)的合同，它不僅約定了中介與買(mǎi)方或買(mǎi)方的居間合同關(guān)系，還同時(shí)約定了買(mǎi)方與賣(mài)方的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因而是一份混合合同。

簽訂這種合同時(shí)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、要核對房?jì)r(jià)和面積

1、注意約定的房?jì)r(jià)是指房東到手價(jià)還是成交價(jià)?

如果約定的是房東到手價(jià)則應當注明上下家交的各項稅費是由下家承擔的，到手價(jià)是不含這些稅費的。

如果約定的是成交價(jià)，也就是指合同上的房屋總價(jià)，則雙方應交稅費，所以下家的總支出是成交價(jià)+稅費;

2、注意與產(chǎn)證上的面積一致

二手房交易中所出售的房屋一般都按套來(lái)算，但下家決定購買(mǎi)與否時(shí)肯定會(huì )按建筑面積折算成單價(jià)。如果居間合同約定的建筑面積與產(chǎn)證上不一致時(shí)，雙方就會(huì )在理解上產(chǎn)生爭議(即上家堅持說(shuō)按套來(lái)計價(jià)，下家會(huì )堅持說(shuō)按照建筑面積來(lái)計價(jià))。所以要與上家提供的產(chǎn)證注明的面積進(jìn)行核對。

二、注意交易的條件的可行性

交易條件要根據雙方的具體情況及房屋情況擬定，如果擬定的交易條件不可行，或者出現約定不明的情況，則會(huì )影響交易進(jìn)行，甚至產(chǎn)生糾紛。如居間合同僅約定買(mǎi)方在過(guò)戶(hù)前支付房款60萬(wàn)元，所謂過(guò)戶(hù)前則有可能指在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續之日前的任何一天，如果買(mǎi)方理解為提前一天，而賣(mài)方理解為提前一月，則履約時(shí)會(huì )產(chǎn)生爭議。因此必須將影響房屋買(mǎi)賣(mài)的一切因素全部考慮進(jìn)去，并制訂時(shí)間表。

三、注意誠意金轉定金的條件，包括

1、誠意金是否在上家認可交易條件并簽字后就轉為定金?

2、誠意金轉為定金后是否由中介保管并可抵扣中介費?

3、誠意金在什么情況下可退給下家?

四、注意中介費支付條件，中介費在在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)支付，還是過(guò)戶(hù)時(shí)支付?是分期付還是一次性支付?

五、注意違約責任如果約定，包括

1、在一方不愿意出售或購買(mǎi)時(shí)對中介是否要支付違約金?

2、出現跳中介情況時(shí)對中介是否要支付違約金?

3、中介違約時(shí)承擔什么違約責任?

六、注意附加條款的空白處要寫(xiě)劃掉

附加條款應當寫(xiě)上戶(hù)口遷移問(wèn)題、維修基金及家俱是否贈送等，寫(xiě)完后要將后面劃掉，否則手寫(xiě)部分可能被私自添加。

為防止被不良中介欺騙，建議采用如下對策：

1、簽訂居間合同前進(jìn)行產(chǎn)權調查，并與中介提供的產(chǎn)權情況進(jìn)行核對

2、簽訂時(shí)認真閱讀各項條款，千萬(wàn)不能隨便簽名

3、對居間合同中的不平等條款要求進(jìn)行修改，否則不簽

4、要求在合同中明確中介應當承擔的責任，否則不簽

5、如買(mǎi)方與賣(mài)方未當面同時(shí)簽字，則先簽字的一方在簽訂后應立即復印合同并留存，以防中介私自涂改。

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