合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現房銷(xiāo)售；福建福州出現第一個(gè)現房銷(xiāo)售地塊……近日，多地將現房銷(xiāo)售寫(xiě)入土地出讓文件中。

據中指研究院監測，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。僅今年以來(lái)，據澎湃新聞不完全統計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及現房銷(xiāo)售。

以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現房銷(xiāo)售地塊。其中，蜀山區SS202210號地塊明確提出按精裝現房銷(xiāo)售實(shí)施。

據合肥在線(xiàn)，盡管此前的土地拍賣(mài)公告中多宗地塊對開(kāi)發(fā)商建設進(jìn)度提出要求，達到一定比例才能開(kāi)售，但是明確提出必須按現房銷(xiāo)售，在合肥尚屬首次。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競現房銷(xiāo)售面積地塊——大興黃村海戶(hù)新村地塊。據《北京日報》，該地塊共吸引3家企業(yè)競買(mǎi)，經(jīng)過(guò)17輪價(jià)格競拍達到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)過(guò)23輪競現房銷(xiāo)售面積后成交，競報現房銷(xiāo)售面積5.4萬(wàn)平方米，最終該項目中將有近一半的商品房實(shí)行現房銷(xiāo)售。

今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設置了競現房銷(xiāo)售面積環(huán)節。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現房銷(xiāo)售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及競現房銷(xiāo)售。

此外，福州永泰縣自然資源和規劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現房銷(xiāo)售實(shí)施，規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷(xiāo)售手續。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，在這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)提出現房銷(xiāo)售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的，多地出現的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導致購房者對商品房預售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。

中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜也認為，今年7月以來(lái)，部分城市的項目出現停工現象，對購房者置業(yè)情緒和預期均帶來(lái)不利影響，而現房銷(xiāo)售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于保交樓、穩民生。

已有多地探索現房銷(xiāo)售

對于現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。

據新華網(wǎng)報道，2014年7月9日，上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競得，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)59859元，剔除保障房后樓板價(jià)達85810元/平。地塊在出讓預合同中首次提出了該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷(xiāo)售。

到了2016年，為抑制房企拿地熱情，深圳也推出首宗現房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)后才能以現售形式對外銷(xiāo)售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣(mài)時(shí)，均提出現房銷(xiāo)售要求。

據不完全統計，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現房銷(xiāo)售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度。

以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，共13條。其中規定，提高項目預售條件：土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)（不含市場(chǎng)指導價(jià)）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。

這一政策被業(yè)內解讀為，一旦拍地價(jià)格過(guò)高，觸碰價(jià)格紅線(xiàn)，就需要以結構封頂或竣工驗收為標準，來(lái)辦理預售許可證。通俗說(shuō)就是地價(jià)較高的項目必須以現房的形式進(jìn)行銷(xiāo)售。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調整南京市土地公開(kāi)出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，按照政策，當網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現房銷(xiāo)售。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。

這也讓海南成為全國首個(gè)省級出臺現房銷(xiāo)售政策的省份。

對于實(shí)行現售制度的背景，時(shí)任海南省住建廳廳長(cháng)霍巨燃在當日舉行的新聞發(fā)布會(huì )上表示，因商品住房實(shí)行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實(shí)、違規銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預售制度。

現房銷(xiāo)售試點(diǎn)效果如何？

不過(guò)，從上述提及現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的城市來(lái)看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后，改變了土地出讓規則。

以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當溢價(jià)率達到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就改變規則——溢價(jià)50%須現房銷(xiāo)售的條款刪除。

彼時(shí)，據《錢(qián)江晚報》2017年7月12日報道，2017年3月24日后的杭州土地出讓?zhuān)鞒菂^共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現房銷(xiāo)售，在兩年內無(wú)法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房?jì)r(jià)上漲的預期。

不過(guò)，杭州于2021年重啟了現房銷(xiāo)售。2021年7月30日，杭州市規劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開(kāi)展競品質(zhì)試點(diǎn)，即改變以往的價(jià)高者得，而是采取線(xiàn)下競品質(zhì)方案，獲得資格后進(jìn)入線(xiàn)上競地價(jià)階段。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，從源頭上引導房地產(chǎn)市場(chǎng)供應高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

南京的現房銷(xiāo)售政策則始于2016年8月。據《上證報》報道，為給土拍市場(chǎng)降溫，南京市規定，當網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續競買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現場(chǎng)搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現房銷(xiāo)售。

2017年6月2日，南京再出規定，當住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價(jià)達到最高限價(jià)時(shí)，停止競爭地價(jià)，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了競價(jià)達最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預售的施工進(jìn)度門(mén)檻，以及競價(jià)達最高限價(jià)的90%需現房銷(xiāo)售的要求。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應對疫情的通知》，提出延長(cháng)土地出讓金繳納時(shí)限，調整超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)報價(jià)規則等，在一定范圍內放松了房企預售的條件，也取消了執行42個(gè)月的強制性現房銷(xiāo)售政策。

按照克而瑞監測數據，2016年8月，蘇州推出現房銷(xiāo)售政策，規定土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%的，工程竣工驗收后方可申請預售許可?，F房銷(xiāo)售政策發(fā)布后，2016年出現12宗現房銷(xiāo)售地塊，現房率為40%。2017年全年現房銷(xiāo)售地塊達到49宗，現房率為82%，2018年前三季度現房銷(xiāo)售地塊為11宗，現房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交，再無(wú)現房銷(xiāo)售地塊出現。

不過(guò)，在易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此前提現房銷(xiāo)售和現在提現房銷(xiāo)售，它有一個(gè)本質(zhì)的區別。此前現房銷(xiāo)售的目的是通過(guò)現房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系?，F在提現房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房的權益角度來(lái)講，提出現房銷(xiāo)售模式。

此前現房銷(xiāo)售政策的取消，是因為后來(lái)市場(chǎng)降溫以后，從創(chuàng )造營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境角度來(lái)講，優(yōu)化或者取消了現房銷(xiāo)售政策?，F在各地出讓的地塊中再次提及現房銷(xiāo)售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現房銷(xiāo)售的概念。嚴躍進(jìn)說(shuō)。

業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整周期，現房銷(xiāo)售的試點(diǎn)地塊成交率會(huì )有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中。

從此輪設置現房銷(xiāo)售環(huán)節的城市來(lái)看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及競現房銷(xiāo)售。從土拍成交情況看，12宗涉及競現房銷(xiāo)售的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊達到上限價(jià)格后轉為競報現房銷(xiāo)售面積。

商品房預售制會(huì )取消嗎？

隨著(zhù)多地試點(diǎn)，取消商品房預售，全面推行現房銷(xiāo)售的呼聲也越來(lái)越高，那么當前全面推行現房銷(xiāo)售是否可??？

陳文靜認為，目前并非全面推行現房銷(xiāo)售制度的合適時(shí)機，全面實(shí)行現房銷(xiāo)售對商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對熱點(diǎn)城市部分項目?jì)?yōu)先試點(diǎn)現房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍地推行積累經(jīng)驗。短期來(lái)看，預計將有更多城市從土地端試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。

陳霄也提到，現房銷(xiāo)售可以盡可能地保證購房者的權益，避免出現爛尾樓、開(kāi)發(fā)商跑路等現象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄認為，取消商品房預售制度乃是大勢所趨，但是從當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀來(lái)看，全面取消商品房預售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機，甚至可能會(huì )加劇房企的資金壓力，導致更多的風(fēng)險暴露，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當前被認可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行和良性循環(huán)。

欄目主編：秦紅 文字編輯：程沛 題圖來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意 圖片編輯：雍凱

來(lái)源：作者：澎湃新聞